中国超100城放松地产调整政策，李嘉诚旗下公司也重新亮相广州土拍市场，“李嘉诚回来了”的消息传遍地产圈。
而在南京，另一个“嘉”字辈的老牌港资开发商也是近期楼市热门话题——据说全河西的买房人都在苦等河西嘉华，在河西南其他项目陷入深度的内卷的当下，河西嘉华住宅组团“嘉璟峰”依旧傲娇地要求“300万验资，预约看房”。
确实，现在提到“香港嘉华“，买房人会在脑海中自动将其与“河西南C位“划上等号。然而大家似乎忘了，仅仅3个月之前，嘉华的C位，其实还在南站，嘉华嘉宏峰以罕有的小户型定位和现房形态，让南京买房人很是激动一番，一时间各家媒体也纷纷秀出“全玻璃幕墙”的现房美照，高呼这是一个错过不会再有的入主南部新城的机会。
所以让我们暂且按下对河西嘉华的畅想，回到现实，关注一下南站嘉华嘉宏峰：仅有两栋楼的纯现房，411套房源，从2017年7月拿地到2022年2月开盘，将近的五年的时间，嘉华嘉宏峰，似乎理应被“一抢而空”？
事实怎样？
拿地六年卖不完两栋楼 嘉宏峰，怎么了？
不查不知道，一查还真是吓一跳。这个据说是满城刚需刚改争抢的项目，到现在竟然还有175套房源是“未售”状态，占总房源的42.5%。236套（认购64套+成交172套），占总房源的约57.5%，如果只计成交套数的话，嘉华嘉宏峰成交比例为约41.8%。
也就是说2月开盘至今，3个月过去，嘉宏峰的成交比例四成出头，不到一半。
突然想起来，而2月首开之后，项目的对外宣传口径可是“热销八成“。
在此前的认知里，嘉宏峰如传说中的“热销八成“应是意料之中，而实销四成，则实属意料之外。
于意料之外里，仔细思考一下这个项目的区位和产品呈现，却也觉得“情理之中”。以下内容为我苏房产在实地探访嘉宏峰之后的“事后诸葛”——
现场探房：“躺平弃疗”中的嘉宏峰
或许包括香港嘉华自己在内，很多业内人士对项目高度看好的原因无外乎：
这个位置没有房子在卖了，稀缺；
这个改善区域，竟然还有100㎡以下的小户型，稀缺；
全部卖期房的当下，竟然还有现房可以买，稀缺；
这样的幕墙立面，区域内独此一家，稀缺。
为什么这么稀缺的房子，市场却并未如预想中买单？我苏房产亲赴南站嘉华嘉宏峰现场，寻找答案。
来到现场，先下车库，再入电梯进入售楼处，这可能是南京仅有的看房体验，倒也可以理解，毕竟嘉宏峰已经现房交付。
余下的事就有点难以理解了：在售楼处现场，置业顾问询问的第一件事竟然是“你们是不是从河西项目过来的”。在此后，“河西项目”出现在置业顾问口中的频率，甚至要多过嘉宏峰本身。
询问起项目目前的销售情况，置业顾问表示还有“少量房源”在售，尤其是93㎡户型，只有5楼以下还有房源。
项目现场公示的销控表基本印证了置业顾问的说法。不过将这个销控表与网上房地产所列嘉宏峰销售公示做对比的话，还是会发现比较大的出入。很多销控显示已售出房源，在网上房地产公示中仍是“未售”状态。
此外，现场销控的房源并不完整，剩余房源较多的大户型房源并未完整在销控中展示。
而在位于28楼的实景样板房，我苏房产注意到，项目与主干道宏运大道前全无遮挡，白天时宏运大道车流噪音直入房内。事实上，嘉宏峰就在宏运大道上，与主干道几米之遥，两侧更是高架出入口。因此未来选择居住在这里的业主，可能要在很长时间里忍受噪音困扰。
而93㎡户型做了三房二厅，却只有一卫，预计未来的业主难免要面临“早上抢厕所“的问题。在样板房展示中，该户型南向次卧为将阳台一部分封闭改造“包进房间”而来。置业顾问表示，阳台部分面积只计一半面积。
此外，根据户型图所示此户型是面向连廊不通透的户型，而我苏房产在现场的感受更为明显。
然而根据现有建筑规范，符合条件的非封闭阳台计一半建筑面积，而封闭阳台，则是要计算全部面积的。考虑到嘉宏峰为精装交付，未来应是在竣备时以计一半面积的不封闭阳台备案，而在竣备之后、交付之前将阳台改造完成交付业主。这么做确实也是应对南向次卧面积过小的“无奈之举”，不过换个角度看，也存在一定政策风险。
再次回到置业顾问的话题，在嘉宏峰的售楼处，置业顾问的状态可以用“各自躺平”来形容。本就客户稀少的案场，因为三两零落的销售，显得更为空旷。或许是嘉华的精兵强将都被派去了河西项目？正如接待我苏房产的置业顾问，似乎对河西项目的兴趣要远远大于本项目。
解剖嘉宏峰：你以为的未必是你以为的
销售落入窘境，更大的“蛋糕”却吃不到，嘉宏峰置业顾问兴致不高，也是可以理解的。那么为什么嘉宏峰作为曾经被给予厚望的“网红”项目，落入如此境地呢？
尝试分析如下：
嘉宏峰的地块非常特殊，是一块占地面积仅1.5万方、建设面积不足5万方的商住用地，要在有限的地块面积内布局商业、住宅，嘉宏峰规划为商业+住宅混搭的特殊形态。体现在建筑形态上就是项目仅有的两栋楼，住宅还都建在商业体之上，舒适度、隐私性受到影响。
尤其是低楼层的住宅，阳台直接与商业体放置空调外机、电梯机房等设备的天台连通，可想而知未来这里的住户家中噪音会有多大。
这样的建筑形态也造成了嘉宏峰的户型变异多，两栋楼做了十几种户型，交付后的变异户型居住体验如何，这是样板房所无法体现出来的，而较窄的楼间距也造成居住体验度和隐私性很差。
此外，同样因为建筑规划和形态的原因，嘉宏峰住宅的得房率并不高。根据网上房地产数据，建面116.18㎡户型来说，均摊30.35㎡，实得套内面积只有85.83㎡，得房率73.87%。而建面93.98㎡户型，套内面积为69.43㎡。建面137.02㎡户型，最后套内实得104.48㎡。
嘉宏峰的买家秀和卖家秀 嘉华的傲慢和平庸
预期与呈现的差别，嘉宏峰展现了一幅生动的“买家秀与卖家秀”。
看起来单价低，实则对于其刚需、刚改客户来说，总价并不低，可替代也很多；看起来位置很佳，实则被快速路、高铁线环绕，居住舒适度被影响；看起来规划绚丽，实则因形态特殊，居住隐忧不少；看起来外立面独具一格，实则内部空间布局存在瑕疵。
而嘉华作为老牌港资开发商，入宁十余年，开发三个项目，按说慢工出细活，理应在这个过程中实现对南京客户、南京市场的深度理解，然而让人讶异的是，无论是嘉宏峰的户型设计，还是嘉璟峰的装修细节，或是拿地、规划的方向，嘉华“水土不服”问题却是依旧。
不过要说“水土不服“，却也不尽然。比如在嘉华嘉璟峰的样板房，当我苏房产提到“能不能不买装修包”时，置业顾问的回答却是驾轻就熟：“我们有的是办法让你买包，不买包你买不到房”。
是傲慢的平庸，还是平庸的傲慢？这个答案，看起来，嘉华在嘉璟峰项目上，给出了真正的答案。
（来源：我苏网）
