这次在南京楼市抢头条的，竟然是青龙山。
近期，南京买房人的朋友圈被这一条消息刷了屏：“青龙山摇号，创下今年最低中签率。”
3人抢一套、首开即售罄......如果不看具体项目，真以为这样的场景发生在河西或者大校场，孰能料到，这......居然是青龙山某项目的首开交出的“成绩单”。
一向以“墓景房”在南京楼市闻名遐迩的青龙山板块，受制于殡仪馆等不利因素，一直以来都不受买房人的待见，表现也并不抢眼，甚至常坐“冷板凳”，大多数楼盘都是直接平推，销售速度缓慢。
但是这次，一切都变了！位于青龙山板块的纯新盘玖峰兰庭摇号且热销，让人不由地惊呼：“怎么会是这里？黑马真的来了！”
黑马凭什么黑？
业内总结，如下四点：
1、开了分销、中介带客，储备客户多且首开房源少
2、现房优势，即买即住，没有风险
3、户型够用，总价不高
至少从这个项目为蓝本去观察，这三大要素都是“买房人得益”的导向。也就是说，时代变了，客户已经不是之前那么好“忽悠”的了，不是随随便便一个项目就能让客户乖乖的掏荷包了。
买房人的腰板，正在越来越硬。如果以“鸽派和鹰派”来形容买卖双方的行业地位，原先的地产“鸽派”、“鹰派“出现了“角色互换”。
所谓的地产“鸽派”、“鹰派”实际上都是基于对楼市的预期及在房产交易中的表现所立的“flag”!
楼市越火爆 买房人越“鸽”
在前两年楼市最为火爆的时候，南京市场上的项目几乎都是逢开必罄，彼时，千人报、万人摇都是家常便饭，只要一个新盘上市，就引来无数的买房人哄抢，在那时候以江核的“苏北老乡”为代表的“炒房大军”成为南京楼市购房“主力军”，不管是什么项目，只要一开盘就蜂拥而至，生怕抢不到。
一句话总价，那时的买房人，“鸽派”属性十足，不管贵不贵，买上一套再说，生怕落后于人，那时候的买房人都秉持着“房价不会跌”的信念，力求多囤几套房产，实现个人财富的增值。
在这种情况下，对于开发商来说，真的是闭着眼睛来卖啊！任意一个开发商都从中赚得盆满钵满、眉开眼笑。基于不愁卖的现实情况，开发商也开始采用一些手段，有选择性的筛选一些客户，譬如提高首付比重、强制买包，在选房时人为筛选不买包的客户等等，尽显“鹰派”本色！
风云突变 鹰鸽互换
但是，孰能料想，自去年下半年开始楼市风云突变，限购加码、限售加码、二手房指导价出台，楼市“工具箱”里各种“调控工具”的使用，使得楼市热度急转直下。
一时间，老乡们跑了，资金链断裂了，开发商暴雷了，逢开必罄成为了过眼云烟。降首付、开分销、全民经纪人营销、交定送礼品.......为了将房子卖出去，开发商使出了浑身解数，但收效甚微，短短的半年时间，曾经的“鹰派”变成了“鸽派”，曾经爱买不买的傲娇不见了，看房人被众多小蜜蜂“强势围观”，“朋友们，快来看看吧！”的吆喝则成为了当前南京楼市新的风景线。
但是很多情况下，即便开发商已是如此低声下气，但买房人却依旧不为之所动！
何故？
“鸽子”的觉醒
因为买房人已经“清醒”了，认清自己的“工具人”实质，已不是那么好忽悠的了！
曾经的买房人在购房时有着很强的盲目性与从众心理，看到别人蜂拥而上，自己有时就脑袋一热，也迅速购入，生怕自己慢人一拍。
殊不知，很多时候抢到的并不一定是适合自己的，特别是很多买房人缺乏冷静的思考，只秉持着“买到就是赚到”的理念，但是很多时候其所购置的房产与个人预期实际上却相差甚远，甚至导致各类纠纷，反而得不偿失。
无数的教训，给买房人当头棒喝，买的快不如买的好，真正适合自己的项目才是好的项目，特别对于自住人群来说，看中的更多的是居住的舒适性和较高的性价比，对于项目的选择也更趋于谨慎，不再是那种听什么是什么的“小白兔”了，其“鹰派”属性自然也更加显著 。
更何况，疫情反复之下，老百姓的收入都受到了很大的影响，很多之前购入房产的人群也因此面临着断供的境地。
一方面收入减少，很多人生计都有问题。另一方面即便是有“一定的余粮”，也要花在刀刃上，在这种情况下，购置房屋自然也很难成为大家的第一选择。
买房人不“撒鹰”，市场很难醒
而这也导致了商品房成交的惨淡，就以南京为例，今年一季度南京房地产市场成交量大幅萎缩。克尔瑞监测数据显示，今年1-3月南京商品住宅成交面积257万平方米，同比下降19%；其中3月商品住宅成交面积78万平方米，同比降幅达51%。
与此同时，2022年一季度南京二手房成交创下了近3年来的新低。
根据我爱我家研究院发布的数据显示，2022年一季度全市二手房成交量16235套（含高淳、溧水），环比下滑21.3%，同比则减少了48.3%，创近3年来季度新低，成交均价达32124元/㎡，环比小幅上涨1.2%，同比则下跌了12.6%。
此外，根据二手房网站平台显示，目前南京二手房挂牌量高达13万+，然而成交量却一路向下。
如此惨淡的数据，如此高的二手房存量，揭露了这样一个残酷的事实：南京的房子真的卖不动了！
鸽派to鹰派：快回来！房住不炒不是房住不买
平心而论，政府对于楼市的调控初衷仅仅是遏制房价过快上涨，并非杀死房地产这个行业，因为其对于国民经济的重要作用显而易见，国家高层也不止一次地强调了房地产的支柱产业的地位。
除了信心喊话之外，近期全国各地的政策暖风也是劲吹，暂且不论其他城市，单论南京，各类对于楼市的利好政策不断出炉。
譬如，近期南京部分区域调整楼市调控政策，溧水、六合以及江宁的禄口、江宁滨江等板块降低了限购门槛。
同时，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
此次降准共计释放长期资金约5300亿元。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。
央行表示，银行将坚持稳字当头，稳中求进，继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，激发市场活力。
全面降准后，银行对于房贷投放的力度可以增强。简单来说，地方银行可用于放贷的钱变多，接下来老百姓选择购房的话，向银行贷款也可能更容易。
此外，近日南京多家主流银行再度调低了首套房的房贷利率，目前普遍为5.3~5.4%。其中首套房贷最低的是工商银行，能够给到5.1%；而最高的交通银行，也不过5.4~5.6%。
二套房方面，13家受访银行都已经低于6%，二套房贷利率最低是工商和广发两家银行，能够给到5.4%。而招行较上个月下调了60个基点，是二套房贷利率下调幅度最大的一家。
无论是政策端的暖风劲吹，还是金融端的买房利率下调，南京这一系列的救市动作，可以视作官方试图破解买房人的“鹰派”心理，让其重拾对房地产信心的具体举措，同时增强买房人的购买力，促进房产交易的活跃度。
总之，房住不炒并非是房住不买，房地产行业在国民经济当中的重要性与支柱地位不可忽视，在疫情肆虐的当下，如何重拾买房人信心，增进其对于房地产行业的相关预期，促进行业健康发展，当下开发商和政府部门要做的功课还有很多很多！
（来源：我苏网）
