新玄武，从古至今，政治文化中心。随着旧城改造基本完成，城北区划和新规划也已新鲜出炉，这令曾经发展缓慢的城北，如今已华丽转身要成为南京城市发展的新板块。
而作为城北的热门板块，产业先行的新玄武板块也是当下玄武区着力打造的重点，罗盘君之前就曾经探盘过该板块的两个热盘——玄武宝龙城及紫金悦峯，最近罗盘君获知紫金悦峯定于五一之前首开，目前已在申领销许，为此近日罗盘君二探紫金悦峯。
售楼大厅内，印象中人山人海的场景并未出现，大概是工作日的缘故，整个大厅仅有寥寥数组买房人在咨询，颇有些“门可罗雀、秋风萧瑟”的既视感。
置业顾问向罗盘君详细介绍了紫金悦峯的现状以及它的优势：如首付只需三成，不买包；
毗邻地铁九号线曹后村站，属于近铁项目；楼盘旁边就是常发广场，购物十分便捷；最小户型87㎡，在以地缘改善客为主的新玄武板块，是难得自带刚需属性的项目；价格在该板块也比较低，能够实现低门槛“上车”；此外项目自带商业配套以及三栋写字楼，业主可就近在家门口便可购物、工作。
置业顾问还表示该盘目前唯一的门槛就是买房需验资100万，参观样板间需提供购房证明，对于资产不足100万的客户，直接谢绝入内。
然而俗话说的好：“卖瓜的都说瓜熟”，在开发商看来自家的产品自然都是香饽饽，然而站在第三方的中立角度，则未必使然，该项目固然有不少优势，然而其劣势却也是十分明显的，主要体现在如下几个方面：
学区始终未定，买房人心存疑虑
该盘目前最大的劣势就是教育配套滞后，新玄武板块规划在建中的多所名校，施教区都不包括紫金悦峯，这对于很多买房只为孩子享受优质教育资源的家长来讲，始终不能吃颗“定心丸”。
纵观新玄武，无论是之前逢开必罄的星河国际、玄武映园，还是像中海玄武公馆这样火爆的二手房，其背后都有南师附小铁北分校以及科利华铁北分校两所直属分校的影响，毕竟，学区在南京买房人心目中一直是独一份。
尤其是南师附小铁北分校，本部是玄武区公办最顶尖的学校，南师附小铁北分校的校长为本部副校长担任，为一校两址办学，教师与本部的教师研修、培训、管理等一体化，含金量可想而知。
不同于其他版块，新玄武有点特殊。
从2016年开始，新玄武板块的走向就有点不同了，中海玄武公馆、星河天赋、星河国际、融创玄武映园，都在开盘时就拿到了学区指标。
而如今，悬而未决的学区问题，让紫金悦峯一再遭到买房人的质疑，也不止一次的有业主在群里询问置业顾问相关的问题，但却一直含糊其辞。
此次，罗盘君再次问及该问题，置业顾问表示：目前学区问题，开发商北京城一直正在和政府积极沟通中，目前学区还不确定，可能属于北京东路小学红山分校施教区，最终学区会在2023年楼盘全部交付之后确定。
然而，这么长时间的等待对于考虑小孩上学的买房人来说，无疑就是一种煎熬，而且按照目前紫金悦峯的现状，这都是一个未知事件，万一中途出现不可控情况，导致学区再次发生变动或学区取消，那对于买房人来说更是大的损失，导致买房人信心不足，对该盘也一直呈观望态度。
楼栋排列近似安置房 绿化严重不足
紫金悦峯另一个问题在于由于住宅地块为长条形三个组团，主要住宅部分呈一字长蛇阵排列，造型十分奇特。所以，在产品排布上较为受限，基本上为兵营式排布，在社区氛围营造上缺乏围合感，楼栋排列更近似于安置房布局，给买房人第一观感就不是十分友好。
此外，由于造型所限，该盘大型绿化景观几乎为零，整体绿化率低，植被覆盖率不足，缺乏大片的景观植被，整个楼盘显得十分的单调，这对于追求居住品质的改善型客户缺乏吸引力。
同样由于地块限制，规划中西侧的社区独立商业街，离住宅略近，虽然有所间隔，但后期成熟运营后，对喜欢安静居住环境的住户可能带来一定的影响。
三、拿地三年才首开的背后
紫金悦峯前身为北京电子城G17地块，于2018年出让，楼面价13730元/㎡，为商住、商办混合用地。该地块共分为A、B、C、D、E五个地块打造，其中A、B、C地块共打造11栋10-26层住宅，D、E地块打造办公、商业等。
从18年拿地，到迄今为止才准备首开，三年的漫长等待，多次透露要开盘，又多次放买房人“鸽子”，难怪有很多人感慨：“我等的花都谢了！”
紫金悦峯的开发商是北京电子城，这个开发商据说属于国资控股企业,成立于1994年,主导科技园与产业园开发建设，是北京中关村科技园区的建设成员之一，紫金悦峯也是其进入南京的首个项目。
实话实话，作为知名度最低的“京派”房企之一，在新玄武拿地近3年的北京电子城在多数南京人的印象中“存在感几乎为0”。原因有如下几点：
北京电子城在全国主要布局“科技产业园”、“XX数码港”，开发住宅的案例较少。
在新玄武板块内，由电子城主导开发的“南京国际数码港”存在感偏低。加上项目体量偏小，也不是能与宝龙城、复地G22综合体等抗衡的头部地标。
此项目运转周期也久，不同于头部开发商拿地迅速开发销售回笼资金，该项目的建设与板块的热度是息息相关，拿地之初，新玄武板块热度尚未起来，因此该板块一直处于观望中，待这两年新玄武板块热度上来，整个板块开发进入尾声的情况下，紫金悦峯才姗姗来迟、准备首开，可谓“起了个大早，赶了个晚集。”
其实，紫金悦峯这样做也是可以理解：中小型开发商北京电子城毕竟不像那些头部开发商财大气粗、抗风险能力强，走每一步棋自然要慎之又慎，如果贸贸然上市，风险很大，对于紫金悦峯这样的中小开发商而言任何一次失败都不能容忍，只有等板块整体热度上来，开发进入尾声阶段，再视其他楼盘的销售情况，再制定相应的营销策略，不但可以吸引一部分之前想要”上车”而不得的买房人，而且由于板块开发尾声，可供选择的新盘也寥寥无几，想要在新玄武“上车”的买房人，在没有其他更好选择的情况下，恐怕也只能“捏着鼻子认了”。
只是，你这周期也太长了，难免有“捂盘”的嫌疑，恐怕实力雄厚买房人也等不起吧，能够吸引的买房人“成色”究竟有多足呢？这里恐怕要打上一个打打的问号了。
此外，学区不确定也导致开发商信心不足，踌躇不前。在新玄武这个板块，实话实说，房子卖的好不好，学区恐怕是第一要素，为何板块热盘玄武映以及星河国际为何一开盘就被抢购一空，这两个项目早在拿地的时候，学区就已明确是南师附小铁北分校以及科利华铁北分校，而这两所名校可谓是巨大的“吸水机”，虹吸大量买房人前来，玄武映与星河国际能够短时间被售罄自然也不在话下。
与之相比，紫金悦峯似乎就没有那么好的命了，拿地三年多，至今学区未定，虽有传闻可能十三中及北京东路小学红山分校的施教区可能包含紫金悦峯，但这两所学校，无论是师资力量、教育水平还是整体成绩，都与科利华及南师附小不可同日而语。
时也命也，对于紫金悦峯，罗盘君只能感慨一句：“你真是生不逢时啊！”
户型设计一般 细节有待提升
本次探盘，置业顾问向罗盘君透露，该盘近期领销许，将有两栋235套精装房源首开，由于参观样板间需要购房证明，因此罗盘君未能成行。
但是由于其样板间早已公开，网上披露的消息也很多，对于其户型罗盘君也略知一二：
户型图如下：
81㎡两室两厅一卫
87㎡三室两厅一卫
104㎡三室两厅两卫
119㎡三室两厅两卫
121㎡三房两厅两卫
120㎡三房两厅两卫
121㎡三室两厅两卫
121㎡三室两厅两卫
133㎡四室两厅两卫
实话实说，户型设计上缺乏亮点，总的来说比较差。整体风格较为落伍，长条形的设计果然有地块形状不无关系，但设计思路已落户主流十年，净深比较大，面宽尺寸不足，从120㎡户型的样板看可以看出来，设计也不是很走心，主卧跟南向次卧之间开了一个很多余的转角过道。104㎡的主卧过于向外突出，一定程度影响阳台的采光效果。
再来看一下装修交付标准。
三大件用的是日立的中央空调、松下新风系统、菲斯曼地暖系统，厨房的品牌主要是西门子和摩恩，卫生间主要配置了汉斯格雅和杜拉维特的洁具。总体看来差强人意，但是许多细节之处仍乏善可陈，有待改进。
比如阳台虽然是全封闭交付，但是没有落地窗，虽然不太影响采光，但这也说明了该项目细节上欠缺考虑，与其4万多的均价很不匹配，
客厅的中央空调出风口也是非常小，显得非常压抑。
整体而言，楼盘整体设计和装修都比较一般，缺乏突出的亮点，楼盘品质有限恐怕也会成为影响后续销售的一个很重要的因素。
整体来说，在目前的新玄武板块，紫金悦峯可以称得上是最低的“上车”门槛，志在新玄武板块“上车”的买房人可以看看，但是如果追求居住品质的朋友，则需三思而行。
最后多说一句：目前紫金悦峯小户型，特别是81㎡处于一个十分尴尬的境地，一方面小户型是刚需客的首选，但即便是小户型，300多万的价格对于刚需客来说，价格也是难以承受，另一方面对于地缘改善客户来说，自然更追求大户型房源，而且由于缺乏学区配套，也难以对投资客产生足够的吸引力。
而且值得一提的是，紫金悦峯同时设计了两个户型，81㎡的两房和87㎡的三房，仅仅相差6㎡，户型却大不相同，站在买房人的角度，自然会选择面积更大的户型，而且仅6㎡，售价只多出20多万，买房人可以承受，因此预测该户型销售情况可能不会特别乐观。
紫金悦峯首开究竟会有什么样的表现呢，近期就会有揭晓，我苏房产将继续予以关注。
（来源：我苏网）
