买房遭遇“一房二卖”：一个实际占有房屋，一个拿到产权证，那么房子该给谁呢？今天（10月10日），记者从南通市通州区人民法院获悉，该院对一起特殊的房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，认为卖房人李某与后一个买房人郑某签订的买卖合同系双方恶意串通，损害他人合法权益，合同无效；最终认定涉案房屋归第一个购房人吴某夫妇所有，郑某限期将上述房屋过户登记至吴某夫妇名下。
2017年5月，吴某夫妇与家住南通市通州区的李某签订《房屋买卖契约》，约定李某将自己的一套拆迁安置房以46万元的价格出售给吴某夫妇。合同签订后，吴某夫妇向李某支付了购房款42万元，李某将房屋交付吴某夫妇。因该房屋当时尚不具备不动产权利登记条件，双方约定余款4万元待房屋过户后付清。此后，吴某夫妇一直将该房屋出租他人使用。4年后，吴某夫妇发现李某已经领取了该房屋的不动产证，便催促过户。李某以近几年房价上涨为由，要求吴某夫妇增加购房款20万元。吴某夫妇同意适当增加一点费用，但不同意增加20万元。于是，李某便通过某房产中介将该房屋以98万元的价格对外挂牌出售。
郑某通过中介与李某谈好购房总价为90万元。因房屋此时被吴某夫妇实际占有并出租，郑某在中介陪同看房时未进入实地查看，仅看了相似房型的其他房屋后便决定购买。随后，郑某通过中介和李某签订房屋买卖合同一份，约定李某将上述房产以90万元的价格卖给郑某。合同签订当日，双方办理了房屋产权变更登记手续。随后，郑某在自己汽车内将90万元现金交给李某，郑某的陪同人员全程录像。中介人员通过微信告知郑某，让其拿到房产证后对外称房屋是李某向其抵债的，并告知郑某凭房产证可将目前房内的租客赶走。于是，郑某就携房屋产权证去接收房屋并要求承租人限期搬离，随即与承租人等发生纠纷，派出所出警平息纠纷。后郑某在民警陪同下更换了房屋门锁，租客发现后，便通知了吴某夫妇。
双方多次交涉无果。吴某夫妇遂诉至南通市通州区人民法院，要求确认李某与郑某签订的房屋买卖合同无效，并判令郑某将房屋过户至吴某夫妇名下。通州区法院经审理认为，吴某夫妇与李某签订的《房屋买卖契约》依法成立并生效，合同双方均依约履行了各自的主要合同义务，吴某夫妇系案涉房屋的实际所有人。此后，李某自行办理领取了案涉房屋的不动产权利登记证书，成为房屋的登记所有权人，但不能排除吴某夫妇作为房屋实际所有人的合法权益。李某在要求吴某夫妇增加支付20万元购房款未果后，罔顾房屋已经出售并实际交付的事实，违背《房屋买卖契约》约定，擅自将房屋转卖给郑某，严重违背诚实信用原则，主观恶意明显。对照普通大众买卖房屋时的一般情理、交易习惯等因素，综合考量李某和郑某在房屋交易过程中的种种行为及言行存在诸多异常，应认定李某与郑某之间签订的房屋买卖合同系恶意串通损害他人合法权益，应属无效。
综上，法院判令郑某限期将上述房屋过户登记至吴某夫妇名下，同时吴某夫妇向李某付清购房尾款。一审判决后，各方当事人均未提起上诉，并将判决内容履行完毕。
“恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为牟取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通主要具有四个特征：1. 串通的当事人双方是出于故意；2. 恶意串通的当事人事先通谋而达成了合意；3. 恶意串通的目的是为牟取非法利益；4. 恶意串通的行为损害了第三人的合法权益。”该案承办法官洪峰介绍，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
关于恶意串通的规定，在一定意义上是以民法关于诚实信用、公序良俗等基本原则的规定限制当事人的意思自治。合同双方恶意串通的意思表示，隐藏于双方当事人的内心，一般需要从合同双方当事人履行合同的客观行为来进行分析认定。
本案中，首先，郑某交易前后并未对案涉房屋进行现场查看，明显异于通常房屋买卖中普通大众的购房行为。其次，案涉房屋通过中介出售时存在案外人租赁使用情形，但郑某并未在购买前向承租人核实房屋权属，不排除其存在回避知晓房屋其他权利人之故意。第三，郑某对自己与李某整个交易签字和付款过程摄像，该行为超出一般房屋买卖购房者的谨慎程度，存在为今后其他权利人主张房屋权属事先预备对抗证据的可能性。第四，郑某根据中介人员的嘱咐，与李某共同虚构“以房抵债”的事实，意图让房屋租赁人退出并由郑某掌控案涉房屋，双方存在通过中介人员虚构事实损害其他房屋权利人利益的意思联络。最后，卖房人负有向购房人交付无权利瑕疵房屋的合同义务，但郑某在购房后至今未要求卖方交付案涉房屋，且在收房发生纠纷后仍未向卖方主张权利，而是通过中介与李某共同对抗吴某夫妇房屋实际权利人，明显与常理不符。故认定李某与郑某之间签订的房屋买卖合同，系恶意串通损害他人合法权益，应属无效。
（《零距离》记者/刘舒 通讯员/黄琴 古林 编辑/徐玮琪）
