黑龙江鹤岗的刘女士（化名）于2011年贷款购买一套房，10年后终于还清房贷，竟发现自己的房子早已住进一家陌生人，原因是当地法院将刘女士的房子调解给了别人！目前，法院给刘女士的初步解决方案是：放弃原来那套房，重新协调一套。对此，江苏新闻广播《高爽说法》节目特邀嘉宾、江苏振泽律师事务所杨旭律师认为，如果刘女士不同意法院的初步解决方案，还可以通过三种途径维权。
（图片来源：每日经济新闻）
律师说法：
发生这样的事情，有以下几方面原因：
第一方面原因，也是最大的原因，是当地法院疏于调查。首先，从记者获取的一份鹤岗市住建局房产科情况说明显示，这套房屋状态在商品房预售许可管理、商品房项目现售备案管理系统中查询已备案，备案时间为2012年7月5日，付款方式为按揭。所以作为法院来说，只要通过房产档案查询就可以知道，该房的实际房主应当是刘女士，开发商根本无权处置该房产。其次，从法院目前的表态来看，初步给了刘女士一个解决方案：放弃自己还贷10年的这套房，法院重新协调一套其他项目同等面积的房。从中可以看出法院已经认识到存在执行错误的情况，下一步只是刘女士是否满意处理方案的问题。最后，最重要的一点，如果没有法院的法律文书，该房产根本不可能进行过户。据此，可以初步判断当地法院在这一过程中，存在明显过错。
第二方面原因，是不动产登记管理部门审查中的疏忽。房产部门收到法院文书后，如果仔细核查，也会发现该房产现有房主与调解书上的主体不一致的情况，这时候如果及时指出并提醒法院工作人员，同样可以阻止错误的发生。同时，该房产是存在银行贷款抵押权的，不动产登记管理部门进行直接过户也是违规的，这也说明了管理上存在问题。
第三方面原因，是开发商的管理问题。该房屋的销售及备案，开发商理应是明知的，根本不应当提出更换成该房屋的情况。开发商的行为显然也侵犯了刘女士的权益。
刘女士有哪些途径维权？
因为该房屋已经实际交付给了第三人，并且目前看来第三人也是善意取得的该房屋，主张归还房屋比较困难。所以律师建议刘女士可以采取如下救济途径：
1、直接协商谈判：根据国家赔偿法和《最高人民法院关于审理涉执行司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案中法院应当进行国家赔偿。在这里，法院已经提出更换房屋的解决办法，刘女士可以选择接受，并就房价差额要求进一步赔偿；也可以不接受，要求其他解决方案。协商肯定是最快解决问题的方法。
2、向人民法院赔偿委员会主张赔偿：根据《最高人民法院关于审理涉执行司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》的第十五条规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权，按照错误执行行为发生时的市场价格不足以弥补受害人损失或者该价格无法确定的，可以采用下列方式计算损失：（一）按照错误执行行为发生时的市场价格计算财产损失并支付利息，利息计算期间从错误执行行为实施之日起至赔偿决定作出之日止；（二）错误执行行为发生时的市场价格无法确定，或者因时间跨度长、市场价格波动大等因素按照错误执行行为发生时的市场价格计算显失公平的，可以参照赔偿决定作出时同类财产市场价格计算。刘女士可以参照该条规定主张实际损失。
3、向不动产登记部门主张赔偿，或向开发商主张赔偿。虽然这些方法在法律上是可行的，但如果能够要求法院直接进行赔偿是最便捷的方式。
律师提醒
公民的人身权利和财产权利应当得到保护，国家机关公务人员在执行公务时应当严格履行程序、尽心尽职。如果确实因为疏漏发生错误，则应当勇于承认、积极赔偿，保证国家机关的良好信誉。
（江苏新闻广播/朱霏霏 通讯员/杨旭 新闻来源/每日经济新闻 编辑/汪泽）
