对于栖霞山东板块，小编曾不止一次造访过，对于板块的配套等情况可谓如数家珍。
之前栖霞山东侧、长江南岸的一片沿江荒地在短短数年间，涌现出一座现代化新城，不得不说该片区开发速度是很快的。
而谈及这个板块的兴起，那就自然离不开华侨城这个央企巨头的大手笔投入。
一、大型央企大手笔投入 江边荒滩崛起一座现代化新城
彼时的华侨城肩负起了整个栖霞山东板块的开发重任，其以大型文旅项目为抓手，不断为这个新兴的板块诸如人气与流量。
其中，华侨城的大型文化旅游综合项目，同时也是国第八座华侨城欢乐谷总投资额高达200亿元，于2015年正式启动，并于2020年11月正式开业。
同时，华侨城还斥资100多亿对板块内的各项基础设施进行了打造，包括道路建设、山体整理、水环境治理、公共设施配套等诸多工程。
而随着板块的热度不断 不断攀升，各类配套也不断引入。
诸如栖霞幼儿园翡翠天域园、南京外国语学校仙林分校华侨城小学等教育资源的导入，解决了板块内业主子女的就学问题。
板块内官窑山、李家山、峨嵋山等三座原生山体进行了山体修复、植绿复绿，铺设了慢行步道，建设了运动及休憩节点等，成为集多功能于一体的山体公园；则为业主们休闲散步提供了绝佳的场所。
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板块愈发的成熟，其居住属性愈发凸显，大批房企纷至沓来，诸多楼盘如雨后春笋般涌现，如山语系的山语隽府、山语境府、山语熙府、蓝光的雍锦逸境府、上坤云栖风华等。
而其中尤以作为板块的“拓荒者”和“开路先锋”，由华侨城联合万科共同打造的华侨城·翡翠天域堪称典范，该项目拥有着极为庞大的体量，足足有6000多套房源，同时打造了多种户型，试图满足各种不同人群的购房需求。
可以说，这个项目让小编想起了苏宁环球在桥北打造的天润城、威尼斯水城等超级大盘，这已经不算是一个小区了，可以说简直是打造了一座“睡城”。
如此庞大的体量，自然对购房人的基数提出了更高的要求，之前在楼市火热之时，项目销售尚不成问题，但是如今行业进入下行期，如此大体量的翡翠天域是否还能稳定去化呢？
话不多说，且看昨日下午的小编第三次栖霞山东板块之行吧！
二、炎炎夏日 翡翠天域何以“阵阵寒意”
再度造访翡翠天域售楼处，刚到门口，罗盘君便感受到了“阵阵寒意”，售楼处门的保安亭空空如也，居然连一个安保人员都未见到。
莫非翡翠天域“不设防”，外人可以随意进出？
而在项目案场，罗盘君感受到的氛围同样与去年11月几乎一致，依旧是门可罗雀、案场几乎看不到任何一个前来咨询的客户，整个案场依旧呈现的是一片萧瑟的场景。
还是上次的那位置业顾问接待了小编，当被问及项目目前销售现状时，置业顾问倒是颇为轻松地表示：“翡翠天域当前卖的很好，去年你来的那时候算是我们最艰难的时期，现在已经度过最难的日子了，比起去年可以说是‘天上地下’。”
当被问及目前还有哪些房源之时，该置业顾问表示：“我们目前在售的仅有8号楼，仅剩30多套房源，而6、7号楼基本上都卖完了。”
但是根据小编在南京网上房地产查询到的数据却与置业顾问所说的情况大相径庭，这些数据清晰地印证了置业顾问所谓的“热销盛况”皆为虚构。
网上房地产的数据清晰明了的反映出当前8号楼入网的108套房源，足足有61套未售，而绝非置业顾问所说的30多套房源。
至于项目其他多个楼栋销售情况更是让人不忍直视，例如5号楼仅入网44套房源，就有25套无人问津；3号楼同样入网44套房源，也有24套未售。
自此小编想问一问：“置业顾问所谓的项目卖的很‘火’究竟‘火’在何处？”
此外，针对项目的销售现状，置业顾问的回答同样是前后矛盾、漏洞百出。
譬如，置业顾问先前说项目不愁卖，但当问及是否和中介有合作时，又表示目前和贝壳有深度合作。
同时，该置业顾问还表示针对在售房源，公司还开展了员工认购有优惠的活动，该置业顾问还透露目前华侨城的管理层已有部分领导认购了翡翠天域部分房源。
这就颇为有趣了，既然你说项目卖的很好，那又何来的员工甚至领导认购、何来的与中介深度合作呢？那不恰恰说明了这些房源并不像你所说的那么“热销”嘛！
三、样板间户型平庸 装修包价格虚高
接着，置业顾问带小编参观了建面约89㎡、约115㎡、约135㎡三种户型样板间。
据置业顾问透露：目前该项目的精装标准约2900元/㎡。
但是根据小编亲眼所见，项目打造的三个样板间无论是三大件还是整体户型打造上，实话实说根本不值这个价。
就以建面约89㎡三居室样板间为例，整个户型给人的唯一 一个感觉就是“拥挤”！
特别是该户型无论是主卧还是次卧，让人感觉颇为拥挤，一张床摆下之后，几乎再无其他多余的空间，多进入几个人都感觉快把卧室“挤爆了”！
而之前探盘时小编所提及的项目没有中央空调的问题，不单单在建面约89㎡、115㎡的样板间中见有所体现，而且在建面约135㎡的改善户型当中同样有所体现。
定位改善的户型房源居然连中央空调都没有，这种品质也确实也太说不过去了吧。
对此，置业顾问倒有其一番说辞：“如果安装中央空调，自然要安装吊顶，如果安装吊顶，那整体高度自然要被拉下来，那居住体验度自然大打折扣。”
只是，户型本身就已如此紧凑了，你装不装中央空调又会有什么大的区别呢？
至于项目的装修交付标准，那更是无从谈起，几乎没有多少一线品牌，可以说十分平庸。
四、翡翠天域举步维艰 症结何在？
整体而言，翡翠天域这个项目给小编留下的最深刻的印象除了其极为庞大的体量之外，便是项目整体销售的举步维艰和房源的“平平无奇”、“毫无亮点”，可以说整个项目已处于“躺平”的状态。
为何如今的翡翠天域举步维艰呢 ，罗盘君认为除了行业大环境不景气之外，还有以下几个方面的原因：
1、区位先天不足、板块偏居一隅
翡翠天域所在的栖霞山板块原先就属于南京的边缘地带，堪称是南京的“西伯利亚”，从新街口坐二号线到底经天路，还要再坐六公里的公交车才能到这里，路上用时一个半小时都算块的了，如此遥远的距离，首先南京主城的改善客群直接就会选择pass，根本不会予以考虑，而小编也获悉翡翠天域项目的主要客源也几乎以地缘客为主，大多为红枫科创园的上班族，此外还有部分为仙林湖板块外溢的客群，至于主城买房人基本上不会将这里作为其购房目标。
该板块旁边就是许多投资客被套进去的”楼市黑洞“句容宝华板块，这个板块现状之惨有目共睹，甚至传出了“宁要南京一张床，不要宝华一套房”的说法。
宝华房价这些年跌得厉害。当年差点冲2万/㎡，如今有的就1万出头。甚至连普通住宅，中介朋友圈都打出了8800的“跳水价”，不知道摧毁了多少买房人的自信心。
宝华房价的跌跌不休也可以从下图可以看出：
此外，今年4月份宝华疫情，许多在南京上班而住在宝华的买房人更是被迫困守家中，无法跨市出行。
而作为与宝华比邻而居的栖霞山东板块，其整体区位配套相比宝华并无出彩之处，虽然地处南京，但如今就连江核这样的板块热度都急转直下，更何况这种地处远郊，一脚就可以出市的偏远板块呢？整个板块界面可谓是了无生气，有时候在路上走十多分钟都看不到一辆车，虽说板块开发了也有很多年，但如今看来，距离真正崛起还是“遥遥无期”。
2、路网没有形成、外界联系十分不便
栖霞山东板块和外界连接也十分不畅，栖霞大道+智慧大道两条主干道，以及老沪宁铁路和沪宁城际两条铁路，将栖霞山东板块和仙林湖板块彻底割裂开，这种劣势，也导致两个板块之间没有形成路网，导致资源要素流通十分有限，小编从经天路地铁站打车去翡翠天域，几乎就没有笔直的道路，七绕八绕，导致司机师傅都差点迷路。
如此曲折难行，对于高度依赖地缘改善客群的翡翠天域来说，又凭啥吸引人家前来买房呢？
3、利好未能兑现 存在变数谁敢冒险？
而板块勾勒出的诸多美好蓝图未能兑现，同样也是造成该板块始终不温不火的一个重要原因，无论是计划投资15亿元建设的所谓栖霞山国际邮轮母港，还是所谓的免税购物中心、邮轮综合服务中心、邮轮母港航运中心、文化艺术中心、社区服务中心和水泥厂文创中心，基本上都还停留着纸面，至于交通方面，规划的所谓四号线北延工程，更是遥遥无期。
特别是号称栖霞山国际邮轮母港，如今翡翠天域在对外输出口径时都尽量避免谈及该项目，即便是不得不提及也再三强调该项目由政府部门与招商局联合打造，和华侨城毫无关系。足以可见，华侨城也知道这个不知道何时才能兑现的利好对当下项目的销售完全使不上力。
这真可谓是“画饼未能充饥，画地却已为牢”。
如果说：调控之前，炒房客大量扎堆，看重板块的潜力，或许还会大量增持这里的房源的话，如今却已是炒房客退潮，刚需自住群体占据主导的时代，对于他们来讲：更看重的是眼下的板块成熟度和居住的便捷度和舒适度，这对于诸多配套都缺乏，连买个菜都不方便，这对于刚需客来说如何能为之行动呢，栖霞山东板块明显不是一个最佳的选择。
4、民营房企暴雷 板块亦受影响
栖霞山东板块销售举步维艰的另一个重要原因就是房企暴雷以及板块“内卷”严重。
今年对于在板块内雍锦逸境府的业主们而言，恐怕是煎熬的一年。
就在今年四月，项目的开发商蓝光集团出问题了。
彼时，四川蓝光发展股份有限公司(下称“蓝光发展”)发布公告称：
公司新增逾期债务27.4亿元。截至4月22日，公司累计到期未能偿还的债务本息合计328.22亿元(包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式)。目前公司正与上述涉及的金融机构积极协调解决方案。
同时，蓝光发展被爆接到其控股股东蓝光集团的通知，后者的债权人百瑞信托已向郑州市中级人民法院申请执行。郑州中院裁定，拍卖、变卖蓝光集团持有的蓝光发展(SH.600466)3.15亿股股票。
据悉，此前，蓝光集团持有蓝光发展的股票14.69亿股，占其总股本的48.40亿元。此次被司法执行的股票占持股份额的21.47%，占公司总股本的10.39%。
而在公告中，蓝光还特别提到了目前公司面临困境的原因是：
因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。
听听看，超过328亿元的债务，还只是“部分”，蓝光集团的发展看来是真的遇到困境了。
实际上，在农历新年前，蓝光发展发布了2021年的年报预告。其中最重要的一项数据是：2021年净利润为-120.4亿元，下降幅度达到惊人的464.50%！
爆出惊天大雷，项目能否顺利交付恐怕都得打上一个大大的问号了。
据悉，目前雍锦逸境府项目已由之前与蓝光合作的，来自江苏泰州的名不见经传的小开发商中天建设来接盘，由这样的地方小型房企来操盘，项目的进度和品质还会有保障吗，恐怕谁心里都没有底气。
而蓝光的困境也是当下栖霞山东板块的一个缩影，除了华侨城之外，其他在该板块拿地的房企诸如路劲、蓝光、中天建设等多为民营房企，这些房企当前普遍“日子都不好过”，由于资金链断裂，诸多楼盘的进度都受到严重的影响，同时关注楼市买房人知道栖霞山东板块的这些项目都由这一类抗风险能力较差的民营房企开发，更加不会将此处作为自己的置业目的地，板块热度自然直线下降，就连华侨城也会受到影响。
5、房源过多、“内卷”之下 举步维艰
此外，板块内房源过多，“供大于求”态势极为显著。
就单单以翡翠天域项目来说，目前南京网上房地产上入网的房源数量就有足足有4000多套，这还不包括没有华侨城尚未上市的地块，等项目全部建成之后，翡翠天域的房源数量将十分庞大，如果再加上栖霞山东板块的山语系三兄弟及中天控股雍锦逸境府，整个板块房源数量恐近万套。
而这里的住宅项目极度依赖地缘客的购买力，主要就是仙林湖板块的外溢客群及红枫科创园的上班族，
但是实话实说：“韭菜”就这么多，蛋糕就这么大，该“割”的早已“割完”，该分的都已分光，那还有这么多房源，又能卖给谁呢？
同时，这又是个封闭的板块，多盘扎堆，势必会造成板块“内卷”加剧，如此一来更是卖不动了！
更何况在楼市下行的当下，买房人挑选房源更加趋于谨慎，手头有闲钱，何不选择更好的板块和更幼稚的项目呢，譬如刚刚过去的第二轮土拍，仙林湖就有新地块拍出，这些新盘又岂是翡翠天域这种无论是户型还是装修标准都已逐渐跟不上时代潮流的老盘能相提并论的呢？
此外，翡翠天域旁边安置房扎堆，对于商品房的销售，这意味着什么？相信每个买房人心中都有一杆秤，小编就不详细叙述了。
而紫东概念弱化，整个栖霞区重点转移到燕子矶板块等对于栖霞山东板块而言可谓是“雪上加霜”，可以说栖霞山东板块正在经历“有史以来最为黑暗的时刻”。
总之，栖霞山东板块在短期内几乎看不出任何解困的积极信号，虽说置业顾问又给罗盘君画“南京地铁S5号线——宁扬城际”这样的大饼并信誓旦旦地保证项目必定可以于2026年通车。
但实际上，迄今为止，该项目并没有正式开工，何况涉及过江，能否2026年暗示完工恐怕都是个未知之数，这个“画饼”未免也画的太早了。
何况届时，就能确保栖霞山东板块人气已经集聚，板块成功脱困？恐怕谁也不敢打包票吧。
在一个艰困的板块打造出一个平庸的产品，华侨城此举可谓是“画地为牢”，真的将自己牢牢地束缚在这里了，也亏得作为大型央企，华侨城是“不差钱的主儿”，同时还有欢乐谷这样的大型文旅项目盈利兜底。要不然恐怕就得像蓝光那样“偃旗息鼓”、“卷铺盖走人”了，对于翡翠天域而言，当下也只能平推，卖出一套是一套了，至于待宁扬城际通车之后，能否乘势吸纳一部分扬州或仪征的买房人呢，实现“乌鸦变凤凰”的大逆袭呢？那就由时间来检验吧！
（来源：我苏网）
