胡润百富榜出来了，我看了一下，我的排名没有变化，可以每天继续吃好睡好。不过有人可能有点孤枕难眠——
2017年首富恒大的许家印财富比去年下降1620亿，是今年榜单上财富下降最多的企业家，以730亿从去年的第5位跌至第70位。华夏幸福54岁的王文学财富下降400多亿至60亿元。
今年房地产行业前两名是碧桂园40岁的杨惠妍和恒基兆业93岁的李兆基，分别以1,850亿元和1,700亿元位列榜单第11位和第15位。胡润发表友邦惊诧论：“房地产行业第一次没有一位企业家进入前十。”
每次有类似新闻，大家都会说“房地产的黄金时代过去了“，但之后总会经历一波或大或小的反弹。于是大家都顺理成章地认为，房地产的黄金时代确实可能过去了，随之而来的会是白银时代，固然不比黄金那样光鲜亮丽盆满钵满，不过总归还是在穿金戴银这个层面的。
逻辑似乎没毛病，也曾被事实几度验证。可是是谁告诉你天字二号房就一定在天字一号房隔壁的？谁告诉你黄金时代后面就必须是白银时代的？这不这次黄金时代过去后，就直接来了个青铜时代，甚至，可能就是黑铁时代。
所以黑铁时代，是怎样的？总结12个字：内部在卷、外部在挤、有人已卒。
01 内部在卷
堡垒都是从内部攻破的，暴雷都是自己先点火的。房地产的这一年，是内卷高峰年。
不知道是谁发明了“快借钱-快拿地、快建房、快卖房、再拿地“的所谓高周转模式，这个模式让很多几年前还默默无闻的房企迅速坐上火箭，成为行业TOP10、TOP20的玩家，因为成功的经验，路径依赖之下让地产商们对这一模式深信不疑，破千亿不是口号，而是老板真实的愿景。
大家忘记了这个模式存在的基础是：信贷滔滔不觉-客户源源不断-房价涨涨不休，这三大链条一旦有一条断裂，高周转的模型就未必能稳定存在。
这个模型，就在这一年被打破了，几个“限“字说明一切：限贷、限购、限价、限售。锁死流动性、锁住流通性，四限二锁之下，”高周转“的跑道仿佛变成了铁笼，让曾经快速奔跑的地产商们成为困兽。
更重要的是，这个赛道里，跑者太多。当道路越来越窄，大家自然只有在有限空间里越来越卷。被拉下的万劫不复，跑上去的也只是暂时缓口气。
不只一手房在卷，二手房也在卷。“二手房指导价“横空出世，让那些”房价永远涨“的炒房之都一个接一个倒下：深圳倒完上海倒，上海倒完杭州倒。
要知道，二手房置换-一手房打新，这是一个买房链条，对二手房未来预期的看好，也是支撑一手房购买行为的重要动力。一旦预期破灭、链条断裂，整个市场面临的是倾覆性的打击。
不过也有人不信邪，要继续卷，互联网巨头快手注册了二手房经纪公司，“二手房互联网化”这个已经让无数先驱成为先烈的梦，还是有人想接着做？
房子和房子在卷，城市和城市也在卷。上一轮卷的主题，是“抢人“，从西安近乎上街抢人的“来了就是西安人”，到济南定下零门槛的落户制度，甚至上海也低下高贵的头颅，放宽落户限制。
而随着七普数据出炉，断崖式下跌的人口数据让各城市在抢人这条道路上近乎卷无可卷，增量人口的去处只有那几个，抢人内卷宣告告一段落。
于是政策内卷粉墨登场，被约谈-出政策-房价动-政策动，对地产调控政策的态度的背后，是城市的基本面。你看看似政策出台最猛、对地产商态度最凶的深圳，其实土地财政依赖度只有10%么？依赖的少，自然政策腾挪空间大。
而那些逆势而动，出台“限跌令”等救市政策的，则是集中东北、华北省会城市和中部地级城市、长三角县级城市。对房价的态度，和土地依赖的程度，存在显著的正相关关系。
现在，各个城市也许在默默祈祷，房地产税试点城市千万不要有我？
02 外部在挤
从房地产成为支柱行业那一天，“刺破泡沫”就成了话题，但是随着泡沫被越吹越大，那根要刺破它的针，却越来越难以戳下。无他，房地产与金融、土地关系太过密切，牵一发动全身。房地产产业链条太长、就业影响太大，早已不只是一个经济问题。
所以，“房价高而不能破”、“房企大而不能倒”，成为行业共识，甚至成了地产商自己为自己披上的护身符。
但在黑铁时代，逻辑变了。
一针致命的刺破泡沫自然要谨慎，但缓慢地挤泡沫，让藏在泡沫里的污浊空气逐步溜走，从而平顺行业，这个态势在2021年下半年开始很明显。
毕竟，有些东西挤挤总会有，越挤会越大。有些东西挤挤可能真就是挤挤就没了，越挤越萎缩。
怎么挤？
挤信贷：开发商的开发贷、买房人的房贷，这是从供需两个角度挤压，通过挤压开发贷，逼迫开发商缩减开发规模，让市场供应萎缩；通过挤压房贷，让买房人未来预期降低，减少需求规模。
挤需求：继续“房住不炒”的路线图。需求的前提是预期，预期无非是“房价还要涨，现在赶紧买”，从而造成短期内需求暴增，房价有了上行继续。
而所谓挤需求，就是从“涨价预期”入手。于是限价政策，此外今年的一大大招就是学区房政策大调整，从而挤压学区置业。
挤资金：把在房地产里的沉淀资金挤出来，把想要入场的资金挤出去，从而实现对炒房严厉打击，引导资金去支持实体经济。
03 卷完挤完，靴子落下
内卷够了、外挤够了，最后一双靴子落下，这就是房地产税。
或许这个政策的出台本身并非是为了“房价”而来，从逻辑上看也并非与房价直线下跌存在线性关系。但是作为行业的“达摩克利斯之剑“，房地产税选择行业悲观氛围最浓厚的时候落地，无疑是在已经进入冰冻的市场，又加吹了一波冷气。
房地产税以超乎想象的速度落地，是对这个行业一大重击。是不是最后一击？或许已经接近。
04 地产未来？模版当是富士康
有人卷、有人挤、有人卒。地产行业，正在走向阶层坠落。 加速走向做代工的“富士康”。
代工意味着：
工具人定位：身处产业链下方，只是忠实执行上游生产要求的“工具人”，并不能决定产业走向。苹果的各类奇思妙想和精巧设计，各种颠覆想象的功能体验，只与乔布斯、与苹果有关。
利润很微薄：在电子行业的利润分配中，品牌、设计拿走利润分成大头，代工只赚取微薄的单品利润，更多是依靠成本控制与规模效益取胜。 如果一直是在代工行业，坚定以此作为发展路线，倒也无妨，可怕是哪一天苹果公司因为种种原因，突然沦为一家代工厂，这可就是兹事体大，堪称是“阶层坠落”了。
(来源：我苏网）
