江苏信托之地产迷操作:连环踩雷,仍斥巨资输血“触线”房企

2021年09月27日 14:37:51 | 来源:我苏财经

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  近期,恒大资金危局成为关注焦点,金融机构纷纷发布公告,说明与其业务往来的资金风险,其中不乏江苏公司的身影。

  根据去年一份广为流传的恒大集团恳请信中列具的数据,截至去年二季度末,共有12家江苏金融机构向恒大贷款合计106亿元。这其中,江苏信托遥遥领先,贷款余额高达34亿元,占比接近1/3。

  按江苏信托2020年年报的相关数据(其未提供半年报数据),当年投向房地产行业的贷款余额为283.06亿元。如果上述34亿元贷款规模维持不变,那么仅恒大一家就占了12%。

  如今恒大深陷流动性危机,江苏信托的借款能否收回,是要打上一个不小的问号了。

  而这已不是它第一次尝到“傍大户”的苦果。这家江苏最大的信托公司,近年来在最为牵动各方神经的地产领域大力出击,却并未发生奇迹,反倒惹了一身骚。

  勇当接盘侠,2亿债权或颗粒无收

  今年6月25日,裁判文书网公布了一则财产保全执行实施类执行裁定书,申请执行人是江苏信托,被执行人是天津房地产集团有限公司(下称“天房集团”),执行金额为1.93亿元。

  对于该案的案由和详细经过,相关法院没有予以公开。江苏信托何时与天房集团产生交集,尚不得而知。

  不过早在2018年5月,中信信托就曾发布报告称,天房集团存在债务违约的风险。而彼时披露的融资方名单中,并未出现江苏信托的名字。

  由此可以推断,江苏信托与天房集团发生借贷关系,应该是在上述日期之后。

  此后,天房集团负面消息不断:债务连续维持在1800亿元左右的高位,负债率近86%;未按期披露2018年年度报告,被出具警示函;私募债评级被下调至BBB+;2020年,其担保的天津房信2亿元债券更是全额回售违约。

  综合上述信息,江苏信托为天房集团发行产品融资,时间极有可能发生在后者债台高筑、麻烦缠身的阶段。那么,江苏信托为何还要刀口舔血呢?

  也许是天房集团许诺的回报条件太过丰厚,也许是江苏信托过于相信天房集团背后实控人——天津市国资委的信用背书。囿于迄今为止的公开信息极其有限,答案或许一直都会在迷雾中。

  5月25日,上市公司天房发展发布公告称,公司第二大股东天房集团因江苏信托申请财产保全,其持有公司的1.5亿股股票被轮候冻结。

  根据天房发展的公告,天房集团持有的天房发展的股份,此前已经被轮候冻结了10次之多。此外,天房集团目前共涉法律诉讼1046起,被执行人记录89条,被执行总金额55.14亿元。

  综合种种情况来看,江苏信托要想挽回损失,基本已无可能。

  无视“三道红线”,输血高负债房企

  江苏信托的“不走寻常路”,还体现在与监管方向的相背而行。                                                                            

  去年12月2日,上市房企荣盛发展公布了一份议案,旗下子公司常州盛嘉置业发展有限公司(下称“盛嘉置业”)拟向金融机构申请融资不超过17亿元,公司提供连带责任保证担保。

  而在同一天,江苏信托开始在其官网发售一款“富居11号集合资金信托计划”的信托产品。该计划募集的资金,专项用于盛嘉置业某楼盘的开发建设。

  由此看来,荣盛发展公告中提及的“金融机构”,也正是江苏信托。

  不过从操作流程来看,无论是荣盛发展还是江苏信托,都存在道德瑕疵。

  根据深交所相关规定,上市公司担保对象的资产负债率超过70%,或该公司累计对外担保授权总额已超过其最近一期经审计净资产的 50%,则提供担保时,均应经过股东大会的审议批准。

  而在当时,盛嘉置业的资产负债率达到99.28%,荣盛发展的担保总额为576.03亿元,占其最近一期经审计净资产的140.88%。因此,直到去年12月23日,荣盛发展2020年度第八次临时股东大会才审议通过上述议案。

  这意味着,荣盛发展和江苏信托早于该时点就已达成融资协议。如果荣盛发展的股东大会此后没有通过担保议案,不管是荣盛发展的股东,还是“富居11号”的投资者,都可能蒙受损失。

  更让人诧异的是,这个合作诞生的时间背景,正值房企融资“三道红线”划定不久。截至2020年三季度末,荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍,“三道红线”已经踩中两道,只有现金短债比勉强达到监管要求。

  去年11月,银保监会信托部又向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,切实加强房地产信托风险防控工作。

  多方政策高压下,江苏信托依然扮演白衣骑士,向“问题”房企慷慨输血,如此做派令人玩味。

  今年6月,坊间传出荣盛发展发生商票兑付风波、美元债大跌的消息。而在近期,荣盛发展的商票价格大约在34%附近,远高于恒大地产,这也说明投资者对于荣盛发展的偿债能力深表担忧。

  目前,荣盛发展存续债8只,存续规模46.6亿元,集中兑付主要在2023年。届时,“富居11号”的兑付大限也将到来,它会不会成为江苏信托踩到的下一个“雷”,就交给时间印证了。(来源:江苏金融观察 编辑/李心舟)

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