2021年，房地产没有好消息
一、在一级市场，地产商的双手双脚被绑住
在开发端，“三道红线”，在房地产这个极度依赖现金流的行业，绑住了地产商【找钱的左手】。
在土地端，“三道红线房企全年拿地金额不得超过权益销售金额的40%”，绑住了地产商另一只“拿地的右手”。
而地产商此前的逻辑是，左手拿钱、右手拿地，脚下快跑，也就是快速建设、快速开盘、快速回款、快速再开发的所谓“高周转”模式。
当高周转模式依赖的资金、土地的持续供应，当这两只手被绑死，地产商们想要快速奔跑的双脚，也已经无从发力。也就是说，高周转的路，变得越来越难走了。
束手就擒的地产商们，还被戴上了一顶沉重绿帽，资本市场里，从港股的恒大、碧桂园，到A股的万科、保利等等，这一年来全面飘绿，资金唯恐避之不及。
而这从最近多地土拍遇冷更是可见一斑：
9月16日，苏州正式拉开二轮集中供地序幕，共成交7宗地块，其中高新区3块、相城区4块，总出让面积56.48万㎡，总成交金额约177亿。
值得注意的是，这6幅地块为底价出让，仅一宗地块加价一轮后低溢价成交。
与之形成鲜明对比的是，三个月前苏州首次两集中拍地的火爆：在首轮供地中，苏州三天内成功出让32宗地块，吸引了近百家房企参拍，其中28宗涉宅地最终揽金424亿。
明显可以看出，相较第一次土拍的如火如荼，此次拍地，此次苏州土拍市场“降温”情绪显著。
与苏州情况相同的还有杭州、成都、沈阳等城市，这些城市第二次集中土拍同样“凉飕飕”的。
譬如杭州第二次集中拍地，10宗竞品质地块9宗流拍。
成都原定75幅地块竞拍，结果其中的17幅土地因故终止出让，被终止的土地数量占到本次原定75宗土地的22.67%，而最终出让的58幅地块，有38幅底价成交，6幅流拍。
沈阳46幅挂牌上市地块仅有14幅有房企报名，这也使得沈阳不得不宣布46幅地块中的24幅终止交易，最终仅出让22幅地块。
面对愈发严厉的房地产调控措施，开发商用”消极拿地“作出了回应，可以说2021年下半年的中国房地产行业，提前迎来了”寒潮“！
二、在二级市场，房地产正在丧失流动性
房地产的”坏消息“影响的不仅仅是开发商，对那些希望通过房地产交易迅速实现财富倍增的买房人亦是如此，对他们来说，坏消息是“锁住流动性”。
锁住流动性，有这么几招。
第一招，锁住通道，锁住买房人的手
之前的玩法叫做“快买房，多买房”，而现在，各地的限购政策越来越严厉，想要通过落户、人才资格等方法绕过限购的口子越来越窄，
这当中，以南京的”宁小通“出台最为典型，规定集中上市的热盘，一个人最多只能报一个，从而直接从技术层面限制报名人数，从根本上堵上缺口，防止投资客同时报名多盘，确保”房住不炒“落实到位。
第二招，锁住信贷
现在无论是买新房还是二手房，房贷下款周期多数都要半年起步。
还是以南京为例，今年以来，南京二手房房贷利率逐月上涨，买房成本大增，目前最高房贷利率已达6.45%，杭州银行首套房贷款利率最高，达到6.25%（加160个基点），广州银行、招商银行首套房利率最低，约5.95%（加130个基点），大部分银行的首套房贷款利率在6.05-6.15%（加140-150个基点）。
图源：见水印
此外，南京已有宁波银行、农业银行、南京银行、光大银行、建设银行、民生银行等6家主流银行无放款额度，暂时停贷。
金融手段+行政调控，今年买房真的很难！
第三招，锁住价格
已有13座城市推出“二手房成交指导价”，银行将指导价作为贷款凭据，包括上海、深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州和金华等城市。
举个例子，之前1000万的房子，可以按照首付300万、贷款700万处理；现在同样的房子，银行只能按照500万的价格去评估贷款，那么就是只能贷款350万，如果总价不降，那么买家需要付出650万的首付，足足多了一倍多。这相当于是踩下了贷款的“刹车”，阻止房价上涨的速度。
地产游戏参与者的“思维定势与路径依赖”
其实，房地产每年都有坏消息，从限购、限贷、限售的各类“限政策”的升级，到金融、税收政策的反复，然而一次又一次的调控，带来总是一次又一次的报复性上涨。
有人说，调控调控，就是空调。
房地产从业者，甚至是买房人，在这样的长期循环中形成了这样的思维定势、甚至是路径依赖。
那就是：
房地产是支柱产业，不会被彻底打压
房价也许会短暂横盘，但大方向只会一直涨。
这种思维定势与路径依赖，弥漫在一二线城市到三四线城市，弥漫在行业的卖方与买方，大家似乎在一起参与一个心照不宣的“一直涨”的共识之中。
“一直涨”背后的四大逻辑
为什么“一直涨“会成为地产的行业共识？
几个逻辑：
城市逻辑 土地逻辑 信贷逻辑 预期逻辑
第一个，城市逻辑，中国的城市化进程在持续，超级城市和中小城市的引力不会停止。只要有持续的人口流入和人口红利，房地产的向上态势就不会变。
第二个，土地逻辑，各地地方政府的财政收入、城建资金严重依赖“土地财政“，房价不涨，怎么卖地？不卖地，哪里来的钱的搞城市建设？
第三个，信贷逻辑，银行贷款严重依赖优质的个人房贷，开发商的开发贷也是重要贷款来源，如果房价出现波动，断供潮为银行不能承受之重，开发商减少贷款也会影响银行收益。而金融是国家命脉。
第四个，预期逻辑，综上三条，所有人都觉得所有人都是这么想的，因此大家形成“共识决”，每当政策面收紧，“预期”就成为游戏参与者相信困难会过去的主要逻辑。
“逻辑杀”来了
逻辑变了。有媒体提出了这么一句话：
所有不利于生三胎、造芯片、新能源的产业，都不配有利润。
话是调侃，但体现是下面两个关键点：
其一，是“七普”崩塌式的人口数据，随之而来的鼓励三胎政策组合拳，今年以来的很多产业政策，都是由此延伸而来。
比如对地产、医疗、教育“三座大山”的各类打压政策，比如在房地产领域对公租房、保障性住房的极大强化。
房产税的越来越逼近，有望为地方政府开拓新的稳定税源，帮助他们走出土地财政依赖。
其二，复杂的国际情势下，必须要打破国外卡脖子，发展内循环，而我们要大力补课的芯片、新能源产业，需要的是大量的信贷资金的自持、人才的导入。
这些，都需要把整个社会、产业乃至国家，从被房地产的“套牢”中，解放出来。
所以最终的结果是，城市、土地、信贷、预期，四大逻辑，全部改变。
甚至，估值杀、逻辑杀之后，房地产下一步将迎来的，也许会是“信仰杀”
至于地产商的未来？在资金、土地、销售都面临严控的情况下，或许要接受自己成为“富士康”的结局。20年轰轰烈烈的地产运动，可能要在2021年，告一段落了。
作为旧时代“三座大山”之峰的房地产，会否就此告别主流舞台，对于南京楼市来讲，将于926登场的南京第二次两集中拍地，或许就是今年下半年南京房地产市场一个极为重要的观察指标，是一如之前杭州、成都、沈阳等地土拍一样遇冷？还是与之截然相反，为”寒潮“中的房地产市场平添一抹亮色呢？926，一切都将揭晓。
（来源：我苏网）
