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本次土拍最大的看点是什么？很多买房人肯定会不约而同地说出“江核破4万”这样的字眼。没错，第二次两集中土拍最大的看点就是“江核房价进入’4字头’时代”。
在本次土拍中，位于江北核心区的G19地块商品住宅毛坯限价达到了38000元/㎡，相较于今年5月土拍35000元/㎡的毛坯限价，上涨了约3000元/㎡。
这也标志着该地块住宅精装上市之后，其售价必破4万/㎡，这也刷新了江核房价的“天花板”。
同时，就在南京楼市普遍遇冷、最近集中上市楼盘报名一片惨淡的情况下，位于江核的多盘开盘依旧热度不减，大量的买房人依旧将这里作为自己的置业首选。
而这一切都离不开江北新区蓬勃发展带给买房人的信心，国际级江北新区成立至今已经六周年了，2015年6月27日，国务院正式批复同意设立南京江北新区，江北新区成为全国第13个、江苏省首个国家级新区，彼时的江北新区只是闭塞的长江北岸的一片荒滩，与车水马龙，与江南主城有着天壤之别。
但就是这短短六年的发展，江北新区却发生了天翻地覆的变化，由一片江边的荒滩，成长为现在产业实力雄厚、道路纵横交错、高楼林立、绿意盎然、一片生机与活力的现代化新区，“最近的未来”这个江北新区的“宣传标语”在这六年的发展实践中，得到了最好的印证。
这里也成为南京的置业高地，江北核心区板块成长为南京楼市顶流板块之一，其板块实力、规划定位、发展脉络，都颇似金庸小说倚天屠龙记当中的明教，堪称江湖实力最强门派之一，其实力之雄厚，即便是六大派也望尘莫及。
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首先高起点定位，光国家级新区这个金字招牌就非一般新城可比拟，江北新区是中国第13个国家级新区，也是江苏省首个国家级新区。自此，江北新区终于迈入“国家队”，迎来历史发展的新机遇，这份头衔宛如明教的圣火令一般，一出道就自带流量，成为全南京乃至全江苏所关注的焦点。
而产业配套上，江北新区更是大手笔不断，就在近期，南京《南京江北新区“十四五”发展规划》出炉，其中集成电路产业、生命健康产业以及新金融产业被重点提及，而这也是江北新区“两城一中心” 的发展方向：即“芯片之城” “基因之城” 和 “新金融中心”。
目前这“两城一中心”建设都形成了相当的产业规模：“芯片之城”集聚华为鲲鹏、航天信息、华大九天等企业超600家、产值超500亿；“基因之城”集成超越，“一谷一园一示范”汇聚世和基因、基蛋生物、南微医学等企业800余家、产业规模近1000亿；“新金融中心”乘势而上，先进制造业国家大基金等200余支基金，5000亿元资本规模为新兴产业发展提供强大支撑。
这“基因之城”+“芯片之城”正如明教左右逍遥二使一般，是整个江北新区耐以生存的基石，而新金融中心则类同于明教五行旗作为明教的后备人才资源库一般，为新兴产业发展提供强大的资本支撑。
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高起点的定位+高端产业配套，自然为江核板块的开发助力颇多，而江核的操盘思路和子版块开发的路径同样可圈可点。
江北核心区（33.2平方公里）包括江北中央商务区+研创园板块。其中更分为诸多子版块、如青奥、隧道口、南工大、核中核等，而江核的开发重心也经历了多次转变过程，从专注于住宅开发，通过开发住宅项目吸引人口流入为江核打下人气基础的南工大板块，到江核高端住宅积聚、占据地利优势的隧道口板块，到与隧道口一路之隔、比邻而居的青奥板块，再到高端产业汇聚，江核未来最具前景的核中核板块。
可以说江核开发重点历经几次转移，早已驾轻就熟，就像明教的绝学乾坤大挪移一般，从隧道口、南工大到青奥，几次大挪移，每次都能创造一波热销潮。
最早江北核心区的土地出让呈显著星点状，既有位于核中核片区的G41超级地块，又有位于青奥片区的中海左岸澜庭、金地风华国际，还有位于隧道口片区的江与城、江畔都会上城；国际健康城板块的润辰府、悦辰府。
整体而言，土地出让属于天女散花、雨露均沾，没有形成集中出让区域，这也让买房人有了更多的区位自主选择权，各个楼盘之间价值梯度和产品属性分类明显，各个楼盘之间也出现了去化水平的差距。
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随后的开发便开始围绕着隧道口板块展开，这里是江北开发最早、楼盘最集中的区域，是江北核心区楼市的主战场，也是目前各方面配套最完善、二手房成交价最高区域，大量热盘积聚。
这里配套成熟，学校有南京一中江北新区分校以及未来即将开办的南京一中江北新区教育集团七里河片区配套学校。
主要的轨道交通配套是已经开通的10号线临江站、浦口万汇城站，在建中的11号线浦口万汇城站、七里河西站，规划中的15号线天浦路站、临江站。
图源见水印
目前板块内汇聚了10多个楼盘，包括金基映樾里、启迪水木滨江、花语熙岸、江畔都会上城、保利里城等热盘，就在近期，江畔都会上城收官之战推出最后一栋10号楼，共116套精装房源，共吸引1016组买房人成功报名，其中人才98组，无房361组，普通557组，综合中签率约11%。
在楼市宏观调控趋紧的当下，隧道口热盘依然备受追捧，足可以看出隧道口对于想要“上车”江核的买房人的吸引力有多大，毕竟能买到窗外就是长江的优质江景房，对于哪个买房人来说，不是一种诱惑呢？
更何况随着隧道口商业配套及教育等利好的落地，以及板块内新出让地块毛坯限价越来越高，装修标准也不断提升，这里的“上车”门槛必将水涨船高，此时不出手，更待何时呢？
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而至于南工大板块展开，同样是江核的供货大户，这里地块中占比最大的就是住宅部分，在此罗盘君举个例子：从2019年12月31日中铁竞得g15地块（地价20619元/m²)到2020年12月15日新希望竞得g20地块（地价23556/m²）为止，南工大板块仅仅在短短一年时间内便出让了共计13幅住宅用地。
有人戏称这13幅地块是“南工大十三太保”，万套的供货量更是让南工大板块成为不折不扣的抽水机，特别长江时代1314和长江时代1516两双胞胎项目1400多套房源更是其中的典型代表。
但南工大也面临着诸多问题，板块内新盘频出,但大多为同质化的复制性产品和低档次的精装修标准，同时由于板块供货量过大，而该板块本身定位是江北政务区，缺乏相应的产业配套，有业内人士曾担忧这里有“桥北化”的危险，而南工大开发进入尾声，买房人自然将目光投向江核的其他子版块，在这种情况下，濒临长江和长江隧道口、区位更占据优势的青奥自然引起了买房人的青睐。
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当然，隧道口板块此次并没有新的地块出让，反倒是与其一路之隔，位于长江隧道南侧的青奥板块成为了此番乾坤大挪移的重点。
此次江核出让的五幅地块，有两幅位于青奥板块，分别是G14、G15地块，这也是即年初江北的土地供应计划，核心区多幅土地出让主要聚集在青奥板块。上次的520土拍，青奥板块2幅涉宅用地出让之后，青奥板块再次有地块出让，青奥也成为了今年江核的“供地大户”。
可以说，在江核南工大板块基本没地出让的事实情况下，今明年江核的土地市场是青奥板块的主场。
而青奥板块之所以能爆发，除了其滨江、邻近隧道口等先天区位优势之外，也是与其利好不断息息相关。
概括来说，产业+商业+体育中心，助力青奥板块起步。
首先说商业，近期，与青奥一路之隔的浦口城南中心板块的大悦城和银城融创商业综合体项目引起了业内的高度关注，罗盘君之前在武林大会城南中心篇中已表述，而城南中心商业配套完善，除了自身板块受益之外，与其一路之隔的青奥板块同样可能获益匪浅。
一方面， 城南中心的建设将有助于青奥板块的配套完善，商业、文化娱乐配套得到加强。
还有一方面，城南中心将有效增加青奥板块的腹地，让青奥板块的发展上限更高。
除了城南中心的商业配套之外，位于青奥板块的砂之船商业综合体同样是重磅级商业综合体。
砂之船奥特莱斯总投资28亿元，规划建设集国际一线品牌、高端精品百货、餐饮、超市、休闲娱乐、体育等功能为一体的商业综合体，目前正在建设中。
待该片区商业综合体建成后，这里将形成青奥与城南中心联动的商圈。
而青奥板块本身便以江北体育中心著称，青奥体育公园一直以来就承担着诸多国际赛事，前不久，扬子江国际网球中心项目落址青奥板块，项目预计将于2022年建成，青奥板块的体育中心属性再次得以确定。
除此之外，青奥板块作为研创园的子板块，产业配套更是其他板块所不能比拟的优势。
研创园总规划面积17平方公里，托管企业服务范围约7.8平方公里，共24.8平方公里。
作为江北新区“芯片之城”建设的核心承载地，核心区研创园片区聚焦发展集成电路设计、智能制造研发、大数据云计算人工智能三大主导产业。
随着核心区研创园片区的产业不断完善，产业人口聚集，居住需求增加，供需天平开始倾斜，在宅地有限的情况下，无论是新房市场还是二手房市场都将迎来发力。
可以说，江北核心区的产业高度直接决定了江北新区能够走多好，走多高，研创园的产业发展将助力青奥板块的长足进步。
总体而言，在城南中心和研创园建设加成下，青奥板块的优势逐渐显现，还有一点，相较于南工大区域，青奥片区学区尚未划定，更有想象空间，这也为青奥板块后期房价上涨的动力之所在。
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最后再提一下，此次仅出让一幅地块的核中核板块，可谓是整个江核集万千宠爱于一身的小公举，其推地自然是慎之又慎，土地出让的幅度和频率都不算高，此次出让的唯一一幅地块，便是上文提到的即将刷新江核房价天花板的G19地块，而由此足以可见核中核板块的寸土寸金。
没错，这里是江北新区绝对的核心，无论是在建中的绿地金茂国际金融中心，这一近500米的江苏第一高楼、还是已经建成，走国际化路线的扬子江会议中心，亦或是江北市民中心、江北美术馆等地标建筑，各种大手笔让这里熠熠生辉。
绿地金茂国际金融中心施工现场图
同时，这里也是“两城一中心”建设的主战场，产业先行却在这里得到了很好的体现，通过筑牢高端产业的基石，先行引入高端人才，同时推出零散地块，保持板块热度，待江核其他子板块开发殆尽之后，作为压轴大奖的核中核必然为江北新区的开发建设画上一个完美的句号。
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纵观江核的土地出让节奏，从最初的天女散花、雨露均沾，到后来的南工大、隧道口等板块的开发，再到目前的青奥成为江核的开发重点，可以看出江核的开发由点到面、有分散到集中，有条不紊、循序渐进的推进之中，开发模式也从之前的单纯出让住宅用地，到后来注重配套跟进、再到以产业为抓手，通过强产业推动板块发展，整个板块开发思路不断升级，这也是罗盘君对江北新区未来十分看好的一个重要原因，因为好菜还没有端上餐桌，且看江核最终能做出什么样的美味佳肴。
最后附上江核此次出让的五幅地块详情：
NO.新区2021G14
为江北新区浦滨路以东、康华路以南（NJJBd030-06-10）地块。东至规划道路，南至康安路，西至丰字河，北至镇南河。
规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积64102.21平方米，容积率1.01≤Far≤2.4，建筑高度≤80米。挂牌起始价325000万元，最高限价361000万元，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过32660元/平方米(装修价格另行核定)，开发资质要求一级，不得合作开发。
起拍楼面价：21125元/平方米
最高楼面限价：23465元/平方米
NO.新区2021G15
为江北新区浦滨路以东、康安路以南（NJJBd030-06-04）地块。东至规划道路，南至康健路，西至丰字河，北至康安路。
规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积71123.91平方米，容积率1.01≤Far≤2.4，建筑高度≤80米。挂牌起始价359000万元，最高限价401000万元，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过32620元/平方米(装修价格另行核定)，开发资质要求一级，不得合作开发。
起拍楼面价：21031元/平方米
最高楼面限价：23492元/平方米
NO.新区2021G17
为江北新区广西埂大街以北、万寿路以东（NJJBd010-14-15）地块。东至九袱洲路，南至广西埂大街，西至中心河，北至规划道路。
规划用地性质为Rb商住混合用地，出让面积28596.2平方米，容积率1.01≤Far≤3.2，建筑高度≤100米。挂牌起始价180000万元，最高限价195000万元，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过35000元/平方米(装修价格另行核定)，开发资质要求一级。
起拍楼面价：19670元/平方米
最高楼面限价：21310元/平方米
NO.新区2021G18
为江北新区七里河大街以北、江北快速路以东（NJJBd010-04-27）地块。东至规划道路，南至广西埂大街，西至规划道路，北至规划道路。
规划用地性质为Rb商住混合用地，出让面积16292.72平方米，容积率1.01≤Far≤3.0，建筑高度≤100米。挂牌起始价100000万元，最高限价114000万元，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过35000元/平方米(装修价格另行核定)，开发资质要求一级，不得合作开发。
起拍楼面价：20459元/平方米
最高楼面限价：23323元/平方米
NO.新区2021G19
为江北新区横江大道以东、七里河大街以北地块。东至规划道路，南至胜利河，西至横江大道，北至规划道路。
规划用地性质为Bb商办混合用地、R2二类居住用地，出让面积39873.31平方米（含仅出让地下空间2137.08平方米），容积率1.01≤Far≤4.2，建筑高度≤150米。挂牌起始价168000万元，最高限价184000万元，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过38000元/平方米(装修价格另行核定)，配建租赁住房面积≥14470平方米，开发资质要求一级。
起拍楼面价：10032元/平方米
最高楼面限价：10987元/平方米
（来源：我苏网）
