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已过立秋时节，今天的南京温度升到32度，秋老虎来临，罗盘君感觉到一阵阵暑期。
但与室外“秋老虎”肆虐形成鲜明对比的是：南京楼市却是秋风萧瑟。在楼市传统的“金九银十”刚至之际，南京楼市便迎来了一波开盘潮，其中的众多热盘都需通过宁小通来报名，而这也是宁小通推出以来的第一次集中大考。
截止昨天，本月已有14盘开盘，其中8个热盘通过“宁小通”报名，我们可以称之为“全国统一高考”，其中包括位于江核板块的纯新盘天宸江樾（综合中签率24.93%）、天宸云筑（综合中签率69.12%）、佳缘玖棠府（综合中签率25.62%）、新玄武的玄武宝龙城（综合中签率33.59%）、紫金悦峯（综合中签率84.28%）、复地明日之城（综合中签率49.45%）以及河西的青奥村（综合中签率67.5%）等，这些盘的具体报名情况如下所示：
复地明日之城
天宸云筑
紫金悦峯
青奥村
天宸江樾
玄武宝龙城
佳源玖棠府
总体而言，这些热盘都集中在江核、河西、新玄武等头部板块，中签率相比以往都有很大的提升，尤其值得关注的是位于江核首开的两个“一奶同胞”的纯新盘天宸江樾和天宸云筑，其中签率相距甚远，天宸江樾中签率远低于天宸云筑，冷热不均十分显著。
究其原因，天宸江樾相对天宸云筑更接近地铁站，交通优势明显，同时天宸江樾附近在江核属于开发已初具形象的区域，较之天宸云筑人气更加聚集，对买房人有更大地吸引力，而天宸云筑虽然更靠近江核未来发展的重点板块中央商务区，潜力更大，但目前配套相对不足，对刚需买房人吸引力明显较低，因此此次中签率远高于天宸江樾也在意料之中。
与之类似的是同处新玄武板块的玄武宝龙城，其中签率低于之前已确定优质学区的，板块首开热盘复地明日之城，这主要是玄武宝龙城操盘策略运用得当，此次开盘其首付比例由八成降为六成，对于买房人来说具有很大的吸引力，对于本身售价就比其要高出不少的复地明日之城，价格优势明显，同时此次复地首开的房源楼层设计上存在一定的缺陷也给了玄武宝龙城机会。
不过目前复地明日之城只是小试牛刀，其后期是否还有其他招数使出呢？玄武宝龙城又会有其他什么应对策略呢？总之，新玄武板块的楼市大战越来越精彩了！
出了8个“全国统一高考”之外，另外6个盘则可称之为“自主命题”，包括中交保利翠语江岚、德信星宸、江山大境等盘，其中部分楼盘报名结果如下：
中交保利翠语江岚
德信星宸
江山大境
总体而言，这14个楼盘共上线房源1837套，成功报名1640人，总的报名人数低于上线房源数，这在以往是难以想象的，这14个已开的楼盘中，参加宁小通“全国统一高考”的8家楼盘报名人数都多于房源数，整体还是比较稳扎稳打的。
而“自主命题”的6个盘成绩就没那么好了，其中更是有2家楼盘无人问津，多盘每个盘都只有数人报名，全部100%的中签率，换而言之这些盘只要报名就能买到。
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这样子的结果，在以往的南京楼市简直是难以想象，过往那种“万人摇”，热盘中签率低于10%的场景不复存在，可以说当前的南京楼市“热度不再”、“全面退潮”。
更何况这些楼盘有不少在过去都是抢手盘，也出现了这样的情况，罗盘君就以另一个“自主命题”的位于鼓楼滨江板块首付8成的楼盘为例，之前该盘数次开盘情况都还是很不错的，这家楼盘自去年底首开到现在，加上这次报名，一共领了4次销许，首开那次综合中签率在29%，而前三次的平均综合中签率在32%。
没想到最后开盘数据居然会如此惨淡，120套房源最终只成功报名117人，中签率直接飙升到100%，换而言之，就算这117人人手一套，还有3套房源无人问津。
其中36套人才房，居然仅有4人成功报名，难道南京真的对“人才”已经缺乏吸引力了吗？
而这次惨遭“剃光头” 的两家楼盘，则是位于远郊溧水的熹樾花园与高淳的璟和府。
目前的溧水、高淳，总体上属于内循环市场，其购房主力基本上以本地刚需和置换人群为主，蛋糕就这么大，之前该买的也都买了，而每次土拍，高淳和溧水都还有新的地块出让，供大于求态势十分明显，在这样的情况下，出现挂零的情况也就不足为奇了。
不过相比较而言，溧水似乎还要比高淳好一些，毕竟离南京主城更近，这几年产业发展也可圈可点，比起高淳更有前途，这从近期9月8号摇号的溧水热盘礼樾云居开盘102套房源吸引598人报名，中签率仅为17.06%可见，而这个盘就位于溧水中山湖地铁站旁，妥妥的“地铁盘”属性，所以说，即便是内循环市场，如果楼盘有独特优势加持，其销售情况还是很可观。
当然了，这次宁小通上溧水、高淳两盘报名人数挂零这也不排除溧水人民对于宁小通还不了解，他们还是更习惯过往传统的报名方式，这也说明宁小通打响知名度、让更多的买房人知悉还有很长的路要走。
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总体而言，此次开盘热度大减，其实也在意料之中，毕竟今年各种调控政策接连出台、地产调控不断加码，市场整体行情趋于冷淡，而宁小通推出的初衷也是落实房住不炒，打击投资客炒房等行为，因此报名人数减少，其实也是投资客落幕之后，市场真实情况的反应，正如一句俗话“退潮之后、方知谁在裸泳”，投资客散场其实对于买房人来说是一种福音。
另一方面，这也与当前南京二手房房源存货过多，市场遇冷、银行贷款政策紧缩，导致二手房停贷、新房下发周期延长都有很大关系。
根据近日，诸葛找房的数据（截止2021.9.7），南京二手房挂牌量已经达到了12万4610套，降价房源为1351套（注：挂牌量不等于南京实际二手房库存）。
这一数据在长三角地区都是十分可观的，远高于苏州和上海，同时也达到近年来历史最高值。
一方面是二手房库存量增加，另一方面，市场仍旧受到银行贷款政策紧缩和疫情的影响，南京二手房成交持续呈现明显下滑，市场行情陷入短暂“低迷”。
南京网上房地产统计数据显示，8月南京二手房成交7200套，比上月的9101套下跌了1901套， 环比下跌了20.88%，同比2020年8月下跌约42.93%。
与此同时，南京多家银行信贷收紧，“没有额度”“额度紧张”成了今年南京房贷的主旋律。
8月，南京首套房的房贷利率基本在5.85%上下，仅有4家银行破“6”，而9月有12家银行达到了6.05%以上。二套房房贷利率8月在6.0%上下，而9月所统计的银行全部破“6”，有13家银行达到了6.15%以上，最高甚至达到了6.65%。
多家银行额度紧张，放款时间较长，甚至出现暂时停贷情况。根据365淘房网统计的南京多家主流银行目前的二手房贷款情况，19家主流银行中，宁波银行、农业银行、南京银行、光大银行、建设银行、民生银行这6家银行因为没有额度，暂时停贷。
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在这样的大环境下，对于刚需客还是改善人群来说都有利有弊，一方面投资客撤退，报名人数骤减，自己摇中的概率自然更高，如果遇到一些冷门的楼盘，譬如上述报名人数少于上市房源的楼盘，可能开发商会采取一些措施降低买房门槛，此时入手可谓正当其时。
但另一方面，停贷亦或是贷款等待周期延长，无形中也提升了买房人的买房难度、增加了自己的买房成本，特别是经济状况本就不是很宽裕、对于房贷有很高依赖度的部分刚需人群可能选择退避三舍、选择观望。
而对于改善人群来说，南京二手房市场存量如此之大，加之针对二手房的各种限制措施（例如二手房停贷以及传闻要出台二手房指导价等），市场关系供大于求，自己手头的房源很难以自己满意的价格抛售，就算售出往往也要亏本卖，在这样的情况下再去置换一套新的住房，往往也要增加更大的成本，与其如此，还不如暂时按兵不动、选择等待和观望。
总而言之，现在的情况就是，投资客纷纷离场，新房市场里只剩了刚需和改善，对于这部分买房人来说，如何取舍，即考验着自己的智慧、也考验着自己的市场洞察力和分析能力，就看他们的选择了。
（来源：我苏网）
