就在近日，南京第二次两集中拍地的53幅地块全部出炉，这次土拍是南京“后疫情时代”土地市场的第一次大考，也是对南京当前楼市热度的一次集中检验。
而这次土拍的53幅地块的同台竞技，亦如金庸武侠小说中的“武林大会”高手过招一般，这些地块所属的板块正代表着“武林中的各大门派”，”其门派之实力“、“武功绝学”正好借助这个“武林大会”一一展示，“各大门派”、“各路豪杰”使出浑身解数，向着“武林盟主”的宝座发起冲刺！
从今天起，小编就充当一回“江湖百晓生”，为大家一一揭秘土拍“这一武林大会”各”门派”（板块）的“武学套路”(板块现状、操盘思路），让诸位看官们读懂“江湖”！
今天推出土拍“武林大会”第一篇——嵩山派/鼓楼：“五岳盟主”不易做
01 鼓楼 嵩山派：我俩是“双胞胎”
如果要给位于南京中心城区的鼓楼区立一个武林当中的人设的话，那么金庸笑傲江湖中的“嵩山派”是当然不让、最适合鼓楼的角色，作为南京的老牌中心城区，即便在如今南部新城、江核、河西三个头部板块“三足鼎立” 的时代，鼓楼在南京买房人心中可谓是永恒的超然存在，正如嵩山派作为五岳剑派之首，其江湖地位不容小觑。
众所周知，鼓楼自古以来就是南京的政治、文化、经济中心，不仅有着丰富的自然景观和历史人文资源，更是六朝古都顶级资源汇集之地。因此，对于大部分南京人而言，拥有一套鼓楼新房，算得上是人生终极理想之一。
这里无论是教育、医疗、交通还是自然景观，鼓楼将金陵顶尖城市资源尽皆收入囊中，正如嵩山派的“嵩山十三太保”一样，哪一个单独拎出来，放在江湖上都是响当当的武林高手。
譬如在教育配套上，这里是南京名小最集中、实力最强的区域，拉萨路小学、琅琊路小学、力学小学、芳草园小学所组成的“拉力琅芳四大天王”，在全南京可是赫赫有名的顶级优质学区，这几个小学即便是分校，其所到之处，房价都会因之而大涨，更何况是本部呢，因此可以说，在鼓楼，你直接可以享受到全城最顶尖的优质教育资源。
在交通上，鼓楼同样优势明显，地铁一号线、三号线、九号线（在建）三条地铁交织出的繁华公共交通路网，可以实现全城的地下无缝直达，另外还可自驾通过和燕路、中央路、安怀路、北崮山路等四大城市动脉前往南京各大区域，更有交通大枢纽南京站通向全国，便利程度不言而喻！
而在商业和医疗配套上，鼓楼未来还有17万方商业综合体葛洲坝招商·国际广场、喜年中心、宝龙天地等优质商业体，可以享受省中西医结合医院、鼓楼医院、武警南京医院、省人民医院等诸多优质医疗资源配套。
葛洲坝招商·国际广场 效果图
不夸张的说，鼓楼占据了南京主城几乎所有的顶尖城市资源！居于此，出门即是繁华！
但是，有着如此丰厚家底、占据天时地利人和，各方面都走在南京最前列的鼓楼，却面临着无地可拍的窘境，以至于在此次土拍中，鼓楼只推出位于小市板块的G70一幅地块，让人大跌眼镜。
这也和笑傲江湖中嵩山派的处境如出一辙，武学底蕴深厚，门派也不乏高手，但是人才储备明显不足，后辈弟子无顶尖人才，面临着”断代“的风险。
那么，一直实力雄厚、位处南京”金字塔“顶端的鼓楼滨江何以落得如此尴尬的境地呢？
02 鼓楼滨江：时间静止了？
其实，之前鼓楼的开发重点一直是鼓楼滨江板块 ，这里有着”南京外滩“之称，也被视作比肩河西，成为南京的城市封面。
而在18年以前，这里被认为是比肩江核、河西的头部板块，但是能在鼓楼滨江入手一套住宅，是许多南京改善客们最大的梦想。
但是，随后鼓楼滨江彷佛就像停滞了一般，连续数年无新地块上市，同时之前的规划和学区、商业、基建等诸多利好配套均未能从图纸转变为现实，杳无音讯。
而鼓楼滨江在楼市圈听不到声音是有原因的，近些年几乎没有土地出让。开发商和单位没有利润赚不到钱的情况下，停止了对鼓楼滨江的炒作。
鼓楼滨江的失败其实与规划的失策不无相关：早些年，央企中冶一举打包拿下了鼓楼滨江三幅巨无霸的地块，后来由于种种原因中冶难以为继，故而将这三幅巨无霸地块分割成小地块出售，引来诸如龙湖、恒大、证大、深业等知名房企前来收购开发。
而这些品牌开发商拿下地块之后，兴建了大量的65年产权公寓，譬如证大悦公馆、恒大滨江、龙湖春江紫宸都是这一类产品，大量的公寓类住宅囤积，这里可以称为南京的“寓城”。
而公寓和商品房的差异，众所周知，对于买房人来说缺乏足够的吸引力，这一类产品完全难以勾起买房人的购买欲，同时这些公寓与鼓楼滨江70年产权的商品房掐架，板块内卷严重，大量公寓也无人问津。
此外，南京西站这个钉子户更是影响鼓楼滨江的拦路虎。之前南京西站搬迁虽说一直有消息放出（如去年年底《南京西站地区铁路机辆设施搬迁工程勘察设计招标公告》发布）似乎让人看到了希望，但是如今看来恐怕又要等待了！
图源：见水印
03 幕府创新区“大幕”开启 产业拉动 鼓楼崛起“新势力”？
既然鼓楼滨江目前看起来已经没有什么希望了，那鼓楼区政府只能重新找新的增长极，正如左冷禅当初封禅台PK任我行，内力不敌败下阵来，因而苦思冥想，想出以寒冰真气克制任我行一样，鼓楼铁北“幕府创新区”这个概念这两年来被鼓楼区政府广泛地提及。
根据规划，打造约13.8平方公里“一轴三带四核”的“丰”字型产业布局，大规模引进包括中建、华能、华电、中储等品牌央企发展产业载体，促进城市更新。
不仅如此，根据此前的“十四五”规划，鼓楼铁北区域也将迎来大投入大建设大发展的重要时刻，计划投资超过40个重大项目，引进投资规模超过400亿元，其中，将特别加快产业载体建设，等到这些产业载体全部建成后，预计鼓楼铁北片区将新增180万平米的产业发展空间。
而相关动作似乎也已展开，5月“2021th中国（宁波）城市土地展”，鼓楼区一下子拿出12幅地，总面积34.61公顷，其中幕府创新区占到四分之三，有9幅之多。
随后，南京市规划和自然资源局相继发布各区国土空间规划近期实施方案中，鼓楼区重点项目共50个，区域内新增用地主要在幕府创新区。
此外，鼓楼重点发展的幕府创新区板块中的特大型工程，幕府创新小镇开始启动。鼓楼发布公告中提到：作为鼓楼特大型工程，南京幕府创新小镇核心区项目已经立项部门批准建设，总体建设资金达到了32亿元。
以产业为主导促进城市界面功能优化升级，同时动作频频，一切蓝图看起来都很美好，但是奇怪的，为何在第二轮两集中土地出让上，鼓楼却没有见到相应的大手笔，仅仅拿出G70这一幅地块呢？
难道是吸取了鼓楼滨江开发的经验教训，先推出几幅地块来试试水，看效果如何，然后再开启后续的动作？
当然，还有一个原因，就是这里其实可以卖的地确实也不多！
幕府创新区板块位于南京城北小市地区，这里地处南京城北老城区，整体城市界面十分老旧，存在着大量的老旧小区。
因此，幕府创新区的打造可以说是和旧城改造同步进行的，因此后续待出让的地块绝大多数都是老旧小区拆迁之后平整出来的的土地，拆迁及土地平整相关的费用对于鼓楼区政府来说可是个不小的开支，因此大规模的土地上市在短期内似乎也不太现实，先上市几幅地块探探市场的热度，再根据情况制定后续的操盘策略也是相对较为明智的做法。
04 G70地块面面观：土拍鼓北独苗 能否取得”开门红“？
那就先看看这次推出的G70地块资质如何，是否会是一个“资质突出的武学奇才”吧？
鼓北G70地块是算是鼓楼幕府创新区首次挂出宅地，而该地块是伍佰村拆迁拆出来的地块，距离五塘广场地铁站约1.1公里。
这幅地毛坯房限价4.05万/㎡，也就是全套均价预计要超过4.5万/㎡。而在拿地要求中也明确注明，这幅地不允许合作开发，这对于开发商实力和资质要求很高，也可以从中窥视出鼓楼区政府对于幕府创新区地块开发的起点还是很高的。
而根据实景地图显示：目前G70地块地面平整，地形较方正，开发轻松。
周边老式住宅聚集，人口比较密集，基础生活条件设施比较完善。但是地块附近没有直通的道路，路网结构有待完善。
地块周边以”老破小“为主，目前唯一在售的新盘就是葛洲坝鼓悦蘭园，最后3栋加推在即，前期精装均价约4.2万/㎡，无升级包，直接精装交付。
由于板块内”老破小“扎堆，存在着巨大的改善客群，而且目前板块内新盘十分稀缺，可开发的地块也不多，因此鼓悦蘭园前期整体去化还是很不错的，而这对于之后上市的G70项目来说也是个重大的利好，客户群体有保障，该地块出让之后，有望刷新板块的房价”天花板“。
但是，鼓悦蘭园销售过程中也存在一定的不足，由于板块学区没有确定，因此以学区为主要诉求的改善型客户不会将这里作为自己的购房重点，这也会对G70后续项目销售带来一定的负面影响。
05铁北德比：鼓楼铁北PK玄武铁北
最后，我们再拿新玄武和幕府创新区做一下比较，这两个板块都位于沪宁铁路的北侧，彼此之间有颇深的渊源和相似之处，正如嵩山派和少林派同处嵩山，两者之间自然会成为武林热议的话题。
首先看相似处，除了两个板块都位处铁北，整体区位、交通大致相同之外，这两个板块的开发都是伴随着旧城改造而进行的；而两者也都是产业立城，无论是新玄武聚焦高端商务商贸、科技研发、文旅体验三大主导产业，还是幕府创新区打造约13.8平方公里“一轴三带四核”的“丰”字型产业布局，都可以看出两个区政府对于”板块未动、产业先行“的思路，毕竟只有夯实的产业基础才能带来大量的产业人口，从而为板块开发带来最坚实的保障。
当然两者的差异也是十分明显的，首先新玄武在板块开发之前，整体土地平整工作就以完成吗，而目前幕府创新区除了待出让的地块之外，整体城市界面并没有大的变动，究其原因一方面与拆迁的成本不一样，新玄武板块旧有厂房较多，拆迁成本相对较低，启动起来十分迅速；而幕府创新区则以老旧小区为主，住宅及人口众多，拆迁成本较高，板块开发整体进度自然相对滞后。
而政府的重视程度同样是两个板块差异所在，由于玄武区可开发的土地资源寥寥无几 ，作为玄武区最后可精雕细琢、精心打造的板块，玄武区政府对于新玄武可以说浇注了无尽的心血，无论是巨额资金的投入，还是各类优质产业、交通、教育、商业、医疗等配套接踵而至，玄武城市新中心的打造可谓名副其实。
而鼓楼区依然有大量可开发的地块，其对于幕府创新区开发的迫切性远不及新玄武，毕竟鼓楼之前曾吞并下关，正如嵩山派力推五岳剑派合并成五岳派一样，除了南京西站等鼓楼滨江板块待拆迁平整的地块之外，上元门同样有诸多的地块等待上市，这也注定了在幕府创新区开发节奏会是平缓而稳步向前的，一切也只能用时间来证明。
9月26日，G70地块最终花落谁家也许会成为幕府创新区成色如何的第一次考验，一切让我们拭目以待。
（来源：我苏网）
