”备胎“这个词是近年来的网络流行词汇，本意是指“给汽车准备的备用轮胎（spare tire）”；如今，在网络用语中多指一段感情中的替补、备选人。
其实不单单在感情领域，在房地产行业同样存在着许多的”备胎“，这些”备胎“可能是板块，也有可能是某些楼盘，还有可能是房源，今天小编仅就南京某些”备胎“板块和大家随便聊两句。
在当今的南京楼市，要说谁是”流量之王“，”西南北“当之无愧。这西就是河西新城，南是南部新城，北则是江北核心区，这几个板块在南京楼市是当之无愧的巅峰存在。无论是规划起点、板块配套、开发商资质、房源质量、发展潜力等都是最一等一的，因而这里也成为南京买房人争相追逐的”香饽饽“，房价也屡创新高。
但是“僧多粥少”，能上车的只是少数真正财大气粗的“大豪客”，大部分买房人只能是“望楼兴叹”、束手无策。
正所谓：江湖混得好，“备胎”少不了！
在这种情况下，买房人只能退而求其次，邻近“西南北”的一些板块，则由于倒挂等因素影响，成为承接“西南北”辐射和外溢的首选之地，名副其实的“备胎”闪亮登场：
一、人居森林板块——仅1公里之遥的河西最强“备胎”
在南京，号称紧邻河西的板块挺多，但无一不受到买房人“群嘲”，南京楼市的塔尖，岂是随便什么板块可以来碰瓷的。
直到今年3月，雨花人居森林示范区横空出世，真正坐实了谁才是离宇宙中心最近的板块。
“就是近。散个步走走也就过去了。”
从龙藏大道出发，跨越秦淮新河，大约1公里就能到达河对岸。地铁在侧，1站路直达河西，上车还没找到位子坐下，就该下车了。
而这就是人居森林板块和河西南的距离！
南京史上首次两集中拍地，雨花人居森林示范区出让了两幅地块，6.3万方的G40地块被广州越秀摘牌，2.8万方的G41地块被华侨城摘牌。
从航拍图中可以看到，整个板块内土地平整，除了大量绿植，已无其他建筑垃圾在内。
同时，这两幅地块也都传出新动态：
越秀G40地块已经有挖机进场作业
华侨城G41地块也传出消息，将联合路劲共同开发，或由路劲操盘
华侨城、路劲的品牌和产品力有目共睹，河西南华侨城天鹅堡、栖霞山的华侨城翡翠天域等，路劲也在南京操盘了多个地产项目，为南京买房人熟知。
华侨城翡翠天域效果图（图源：365淘房）
广州越秀目前在南京仅在江北桥林有项目，在南京的知名度还没打响，但也是美誉在外，在华南、华东多个城市打造了一批标杆产品，在“2021中国房地产上市企业30强（地产G30）”中名列第19位，并在“卓越100”榜单上位列第32名。
首次土拍，就迎来多个地产巨头，这也为板块未来的发展定了基调。
此外，城市建设和房地产开发首要的是土地，人居森林板块原先大部分区域是农村，征地后现有开发程度较低、土储丰富，发展空间充裕。
在这张“白纸”上作画，受到各方面利益牵绊较少，开发难度低，开发速度快。
此外，无论是学区还是路网，这里都有着高起点的规划，这里已成为融合软件谷，连接江北新区、河西CBD，贯穿主城的一个崭新、重要的交通枢纽节点，也是秦淮河入江口第一门户板块。
而520首场土拍，3.3万/㎡的毛坯价格从价格上给这里赋上了又一重定义。
比雨核、铁心桥低5千/㎡，比河西南低1万/㎡，比中央科创生活区贵4千/㎡，和江核价格差不多，从价格梯度上，人居森林未来在南京楼市的地位一目了然。
目前已有许多河西买房人盯上了这里，只待大规模的开发展开，便准备直接入手，用另一种形式圆自己一个“河西梦”！
二、浦口城南中心——江核在旁 谁比我强？
就在前两天，位于浦口城南中心的滨江嘉品，竟然不经意间就清盘了。
这么大的一个楼盘，1152套房子，去年大家还在讨论要不要买的问题，现在突然就清盘了。而且是以首付五成+日光的姿态清的，这个局面，很多买房人还不太服气。
但是，这种局面的出现却也说明，浦口城南中心不知不觉已然崛起。
从房价方面来说，江北若是没有政府的限制，自然也是涨的没数，二手房就是一个最好的例子，从2017年2.7万/㎡的成交价到2020年5.1万/㎡的成交价，价格几乎翻倍，只用了3年的时间。
谁能拒绝买房就能赚几百万的机会？如今，江北新房首付提至5成、8成，人才、无房两号齐摇，依旧有那么多的买房人挤破头想要“上车”。
加上都市圈规划，不止是南京的买房人摇，苏北客、安徽客等也都加入了摇号大军。长远来看，随着新一线城市南京的首位度愈加提高，后期将吸引的长三角乃至全国的买房人，而国家级江北新区则是肉眼可见的优选之地。
毕竟投资什么产品都不重要了，关键是买到才重要。
与此同时，江核最高已达35000元/㎡，基本与新房价持平，未来新房价直追4万/㎡，涨价趋势明显。高首付、高门槛、摇号难等种种原因下， 购房者群里外溢明显，而浦口城南中心作为江核外溢首站，自然承接了大量购房需求。
同时，如同玄武区政府力捧新玄武一样，城南中心作为浦口政府力推的重点区域，由于被核心区、研创园包围，且临近浦口老城配套成熟的优势，板块内部的楼盘项目非常受买房人认可。
更何况，之前《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》出台，城南中心成为最大的赢家。
多重利好刺激之下，浦口城南中心板块自然一改之前的颓势，以往城南中心“三巨头”还要启动分销的场景不复存在。
加上金陵酒店、大悦城G52、银城G53、鼎业宜景国际中心、城南茂商业广场、大润发超市等商业配套纷纷落地，浦口顶级商圈正逐渐形成。
可以说浦口城南中心的崛起已成定局。
三、麒麟——一条10号线，我就是大校场的“后花园”
麒麟板块，之前小编也曾多次提及，这里也曾经低沉过一段时间，但是随着麒麟科创园、中科院南京分院以及“一院四所”（中科院南京分院及南京土壤研究所、南京地理与湖泊研究所、南京天文光学技术研究所、南京地质古生物研究所）等科研院所的落户，麒麟科创优势不断凸显，产业基础不断夯实，产业优势愈发凸显，也带动了大量高素质人才涌入，带来了强劲的购买力。
而10号线2期等地铁线路的规划实施，则将麒麟与大校场板块无缝连接，麒麟完全可以称为大校场板块的东部延伸。
这里面正在建设的几个地铁站，从卡子门站，红花机场站，机场路站，河湾站，七桥瓮站，这几个都属于大校场板块，然后三站到麒麟。这样的一种绑定关系，决定了麒麟板块的购买力，可以从城南、大校场等5万+的板块，直接导入到这里。
我们完全可以说：通过10号地铁线，麒麟与大校场攀上了亲戚，巨大的房价差异会导入部分客流和资源要素，这部分大校场外溢的客流和麒麟本身的产业人口，共同构成了麒麟的主要买房群体，也是麒麟接下来发展的人口支撑。
在麒麟比较低调的时期当中，80-110㎡以内的刚需小户型一直是区域主打产品，而最近几年，随着中南、新城、仁恒等品牌房企的进驻，在产品的打造上开始逐步提高产品质感，在户型面积段上逐渐出现了120-160㎡的偏改善类户型，因此“麒麟正处于刚需向改善的过渡期”这一观点，似乎在被大家逐渐认同。
要知道，麒麟常住人口当中，有刚需置业需求，同样也有当地人的改善需求，作为地缘客而言，麒麟目前的改善户型便是主要的选择对象。在随着周边板块以及自身的发展，外溢客群将会把目光聚焦到发展空间较大的麒麟。
当前从城建、配套来看，麒麟在教育、医疗、商业、交通等规划都已经落地，力小招生、荔枝广场即将开业、宝龙广场在建中，企业人才不断导入，可以说麒麟板块一直在稳定向前。
而从目前的楼盘现状来看，除了待入市的高科、亚东两个项目之外，在售项目当中，仁恒城市星徽、中南熙悦等盘都有精装大户型产品，改善属性浓厚。
麒麟是“潜力股”是从自身发展基础就决定的，而这个潜力股板块的“进阶”时期的变化，大校场对麒麟板块的外溢影响究竟有多大，都是非常值得关注的。未来的麒麟将会是何种模样，十分值得期待。
四、结语
今年以来，南京买房门槛越来越高，越来越难“上车”，因此流传着一种说法：今年在南京买房，别问总价，别问单价，得问首付几成。
这也反映了一个残酷的事实，越来越多的板块和楼盘在提高门槛，对于南京的买房人来讲，越来越伤不起了。
在河西、江核、南部新城这些头部板块对于买房人来讲越来越“遥不可及”的情况下，寻找一个“备胎”已是不得已而为之之举。
而上述列举的这些“备胎”板块，这两年来交通不断完善，城市面貌不断更新，优质教育医疗落地，加上产业配套日趋完善，产业人口大量导入，这些板块开始全面逆袭，大量“收割”着头部板块外溢的人流和财流。
可以说，现在的“备胎”也许就是明天的“顶流”，只要可能努力，没有什么不可能，你说是不是呢？
（来源：我苏网）
