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近半年来，房地产无疑是焦点话题之一。作为与民生息息相关的衣食住行中最重头的一项，房价及其走势牵动着无数普通人的心。由于近半年来部分城市房价的快速上涨，中央调控政策频发，先后下达“三道红线”、“商业银行房贷限额”等要求。
四月份，住房和城乡建设部还约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等五个房价增长过快的城市政府负责人，明确要求这些城市切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
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房地产调控层层加码，不但国家出台严厉的调控政策，各地方也因地制宜出台相应的政策遏制房价过快增长的态势，对于房地产调控，各地又是从哪些方面着手的呢？罗盘君为大家罗列一下相关的措施：
1、土地供地端——”两集中“土拍政策出炉 层层设限调控
今年年初，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
这22个重点城市包括北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
目前已有多个广州、长春、重庆、北京、沈阳、无锡等十余个城市举行过首场”两集中“拍地，其中包括520南京首场”两集中“拍地，这些城市两集中土拍中呈现出的新形势、新看点都为国家下一步的调控举措提供了借鉴与参考。
根据“两集中”的出让规则，土拍新政的核心目的还是为了引导土拍市场的竞争趋向理性化。
首先，两集中政策在同一时期大量组织土地集中出让，会在一定程度上降低土地竞拍溢价率；
其次，同期供应土地同时入市，房企开盘后竞争激烈，在一定程度上抑制房价上涨；
再次，对城市住宅土地供应形成一定的抑制，降低城市对房地产的依存度。
值得注意的是，此次22个重点城市与此前“一城一策”要求城市完全重合，且是由自然资源部部长贯彻决策层要求亲自部署的。由此可见，此次调控很明显是此前楼市调控的升级版。
2、信贷——限制房地产贷款 降低房贷集中度
抑制金融机构的资金投向房地产领域同样是房地产调控的重要举措。去年12月26日，人民银行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，区分不同银行类型，分别对房地产贷款集中度和个人住房贷款集中度提出监管要求。这一监管规定，也被市场视为房地产“限贷令”。
该通知为房贷设置了“两道红线”：
第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
多个城市随即也后续跟进，如今年3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》中便明确规定：严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。
此外，北上广深等一线城市严查经营贷违规流入楼市，扩大严查范围，遏制炒房客投机倒把行为。
北京银保监局发布消息称，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及借款人刻意规避审查；
年初时，上海银保监局要求各家银行对去年六月份以来的消费贷、经营贷、以及住房贷款进行全面自查，并对违规行为给予惩戒。随后，一份《个人贷款提前收回告知函》在网上流出，内容显示某银行宣布一笔500万元贷款提前到期并要求在3月底之前归还全部贷款本息，剩余贷款本金为298万余元；
三月份，广州在经自查后，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，并且明确银行机构将对违规操作的贷款项目进行终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等措施进行处理；
深圳也没能“幸免”，在深圳银保监局开展检查后，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。
减少资金流入，提高信贷门槛，严查经营贷，有助于市场降温，房价回归平稳，因为管住了信贷，也就等同于管住了房价。
3、落户政策收紧—谨防外地投资客借机落户炒房
此项举措，南京、杭州和深圳等城市的举措可以视为典型。
其中，今年4月19日，南京发布《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》，楼市调控再次收紧。
此次通知中明确：
在浦口、六合、溧水、高淳区新落户的人员，自最近一次落户之日起，两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手住房。其他事项按现行南京市住房限购政策执行。新政自2021年4月19日起执行。
与此同时，杭州人才落户政策年内第二度收紧。
从4月9日起，杭州高层次人才购买二套房，无论单身还是家庭，都与普通购房者一致。单身人才不能购买两套房，人才家庭落户杭州须满5年方可购买第二套房。
这是杭州第三次、今年第二次收紧人才购房政策，也是对之前人才购房政策漏洞的补充和调整，有利于市场公平，杜绝投资客利用人才摇号炒房的漏洞。
而深圳落户新规则从三个方面”全面收紧“。
首先， 学历全面收紧，靠学历入户的必须是全日制本科，大专如果想落户，就得去参考别的标准了。
其次，年龄收紧，即便是本科，也从45岁的门槛，降低到了35岁，硕士从45岁降低到了40岁，博士还是45.也就是说，光有学历还不行，还得是年轻人才可以。
第三，随亲属迁入标准明显提高，夫妻投靠从2年提高到5年，老人随子女迁入，要从8年提高到15年，也就是说，子女得在深圳落户15年，缴纳15年社保，父母才能随之迁入。
提高落户门槛，主要针对的是那些想利用宽松落户政策浑水摸鱼、拿到所在地户籍或人才购房资格从而进行投机活动的投资客，这也是相关城市坚决落实国家“房住不炒”原则，遏制投资投机性购房需求，从根本上让住房真正回归居住属性。
4、增值税二改五——税收政策引导市场预期
今年4月21日，广州市人民政府办公厅发布了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，自2021年4月22日起执行。
在被住建部约谈之后不久，广州立马有大动作，调控由此升级：广州9区增值税，免征年限2年变5年
通知明确规定：二手交易方面，越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区的增值税免征年限从2年变5年了，持有成本大大提升。
目前，广州的增值税点换算下来大约5.6%，按起步300万的总价来算，未满5年，起码得多付16.8万，这也成了直接劝退很多炒房客的有效手段。
与此同时，杭州同样出台相关政策，杭州市政府《关于进一步加强房地产市场调控的通知》进一步加强税收调节，明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
自去年起至调控新政发布前，杭州二手房市场保持十分火热的状态，“二手房增值税征免年限由2年调整至5年”的举措大大提高了交易成本，二手房源快买快卖的现象得到有效遏制，有助于促进二手房交易的稳定。
目前，全国已经有多个城市在楼市调控中实施增值税2改5，为什么这条规定会受到如此多城市的青睐呢？
业内人士指出，在所有的调控政策中，“2改5”风险最小，效果明显，增加二手房交易成本，无形中助推了二手房成交价格。
但是这个政策对于二手房市场并不是毁灭性打击。把二手免增值时间延长3年而已，又不是延长到地老天荒，锁死交易一辈子。
因此此政策可以说留有后手，并没有一棒子打死，自然深受很多城市的青睐，有消息传出南京可能也会跟进，虽然目前并未确认，但南京后续楼市调控，由于增值税二改五效果显著且留有后手，该政策还是很有可能实施的。
5、设定二手房指导价——限价只为楼市降温
设定二手房指导价同样是楼市宏观调控的一项切实有效的手段。目前，多城市现二手房“指导价”政策出台，自此，无论是新房还是二手房双双被楼市调控政策管控。
譬如杭州、东莞，深圳等城市发布了二手房限价政策；无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了相关通知与政策。
值得一提的是，二手房限价政策中深圳最严厉，直接公布“政府指导价”，高于指导价的二手房不得挂牌，开启二手房限价先河，二手房成交参考价格原则上一年发布一次，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
杭州也明确要求中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。
而在二手房违规报价方面，上海则规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
总而言之，二手房官方指导价的出台代表着在楼市调控层面上，政府终于在二手房领域有了一个抓手！也意味着更深层次的调控序幕的拉开，对对于全国楼市都有指导意义。
6、限售——不能快速抛售 炒房客真的要吃瘪了
限售作为最为常见的房产调控手段之一，其实我们对它并不陌生，各地也有具体举措出炉。
譬如成都对热点项目提出新要求，规定登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年；西安则整体执行限售政策，要求3月31日后在限购区域内新购房的，限售5年。
而近期，宁波更是发布了关于房屋被征收、被拆迁人群购房的限购、限售事宜新规，明确市六区内国有土地上住房被征收人以及集体土地上住宅被拆迁人，以无房家庭名义优先认购新建商品住房的，所购住房自取得不动产权证书之日起限售5年。图片
同样在浙江，就在今日，绍兴市楼市调控再加码，发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》。
《通知》要求，自文件发布之日起，在绍兴市区新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满3年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。
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与上述出台楼市调控政策的城市相比，目前南京楼市整体比较稳定，没有太大的波动，但520土拍之后，部分新形势仍需引起关注：
5月，南京一口气拍出51幅涉宅用地，有37幅地块触顶最高限价，南京楼市全新房价格局诞生；
开盘当天卖光、千人摇号.....南京爆发开盘潮！多个楼盘成交量连连上涨，激发楼市信心；
新房买不到，买房人转奔二手房市场，南京二手房价水涨船高！
南京市房管部门似乎也意识到这些情况，有消息传出：南京市房管部门近期与部分头部房企负责人交流，探讨地价、房价、品质联动机制。
在小编看来，南京很有可能正在酝酿新的政策，即土地达到最高限价后，可能会以竞争品质来决定土地最终的归属者。
南京此举，旨在通过品质竞争，让品质更好的优质开发商脱颖而出，通过装修标准外立面等方面的竞争，淘汰劣质开发商，让整个南京住房品质得以提升。
此外，由于南京当前楼市整体平稳，也没有被国家重点约谈监控，因此后续整体调控措施还是以相对平稳的措施为主，除了罗盘君上文说到的实施增值税二改五之外，设定二手房指导价外，后续土拍政策的变化也是一个很大的看点，而以竞争品质决定土地所有权不啻为一种创新之举，也是一个很好的方向，值得研究和关注。
（来源：我苏网）
