这两天新玄武板块发生了几件大事，吸引了南京楼市高度关注：
1、前两天的520“双集中”土拍中，新玄武目前最后一幅可供开发的地块——G24地块“花落谁家”最终“谜底揭晓”，呼声一直很高的香港置地惨遭“截胡”，最终被招商夺下该地块，爆出了一个“大冷门”。
图源：地产罗盘
2、土拍刚一落幕，板块内首开不久的两纯新盘紫金悦峯和玄武宝龙城便提高了“上车门槛”，两盘加推首付比例都提升到了六成，其中玄武宝龙城需验资230万，不需要冻结资金。哪怕学区未定，但首开人头攒动的场景依然使得开发商的底气十足，趁热加推，即便是提高“上车门槛”也是自信满满。
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3、板块内的纯新盘复地明日之城近日公开临时售楼处，该盘与玄武宝龙城一路之隔，预计最快下月首开入市推出6、7、8、9四栋楼，首付预计5成，共200多套房源，建面约125-169㎡，其中6栋层高12层，另外三栋层高17层。
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项目总体量约40万方，将打造包含住宅、商业、办公一体化的城市综合体，住宅部分规划9栋住宅，层高12-17层，两梯两户，户型建面约125、140、169㎡。
总体来说，新玄武板块整体“所有的牌“全部打光”，整个板块“一览无余”，最终“明牌”的时刻到来了。
01
新玄武板块又称铁北红山新城，这里是南京旧城改造的典范，也是玄武区政府重点打造的产城融合的样板，通过产业主导导入高端置业人口，推动板块开发和城市界面的更新、各类配套设施的完善，效果也是十分显著，位于该板块的两个高端改善盘玄武.映和星河国际人气爆棚。
由于两个盘在开盘前便已确定科利华中学以及南师附小等名校学区加持，因此，每次开盘这两个盘，都是在短时间内售光，深受地缘改善群体的欢迎，目前玄武.映已收官，星河国际也将于近期清盘。
而近期首开的玄武宝龙城和紫金悦峯同样人气不俗，其中玄武宝龙城首开215套房源吸引了3000人报名，紫金悦峯首开235套房源同样有2814组买房人报名，两个学区都没有确定的楼盘中签率都不足10%，也难怪他们有底气在加推的时候提升首付比例了。
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至于即将开盘的复地明日之城，虽然目前放风价还没有出炉，但是普遍预期“上车门槛”只会比玄武宝龙城还要高，首付比例估计也在五到六成。
而G24地块虽然被招商“截胡”，而招商在南京买房人心中的口碑并不咋样，但是招商作为国企的实力还是很雄厚的，而G24地块作为新玄武资质最好的一幅地块，招商肯定不想轻易“翻车”，把一手好牌打得稀巴烂，猜想一下，招商后期会不会采用合作开发的模式呢：即招商专注开发住宅，商业部分则由某些头部商业房企操盘呢？譬如被“截胡”的香港置地？毕竟专业的人做专业的事，才能发挥最大的效果。
02
实话实说，整个板块“该打的牌”基本上“都打完了”，每个楼盘也都“明牌”，虽然普遍都卖的很不错，但是各盘彼此之间的差异化也是很显著的，对于各楼盘，罗盘君在此做以下几个定位：
1、天花板
在新玄武，即将收官的星河国际就属于此类，该盘在拿地之初便早早就公布了学区是南师附小分校和科利华中学分校，直接让买房人吃了一颗定心丸，而且该盘主要户型为115㎡-180㎡三种主力户型，房源偏高端改善，均价较高。
在开盘之初，星河国际放风价为4.5万/㎡，按照115㎡户型计算，星河国际起步总价约517.5万，价格比同样配备相同双学区的玄武.映高出77.5-97.5万元，在整个板块首屈一指，可以说星河国际在目前新玄武板块绝对是“天花板”般的存在。
当然，目前整个新玄武各方面资质、条件最好的G24地块已被招商“收入囊中”，新房毛坯限价便达43555元/㎡，加上1500-2000元/㎡的基础装修，再加上3000—5000元/㎡精装包，该地块的售价将破50000元/㎡，同时该地块几乎已可确认双学区，后期G24地块超越星河国际，跃居新玄武金字塔顶端已成定局。总之，今日星河国际，明日G24，“华山之巅，舍我其谁？”
2、中坚力量
已收官的玄武.映以及即将开盘复地明日之城、之前首开的玄武宝龙城对属于这一类型的楼盘，其中玄武.映同样在拿地之初便落实了双学区，每次开盘也是逢开必磬，不过由于户型相对星河国际较小，同时距离地铁站相对更远而与“顶端”失之交臂，但“失之东隅收之桑榆”，虽然未能登上板块的“金字塔顶端”，但玄武.映却早于星河国际收官，虽说有楼盘操盘的节奏考量，但依然说明玄武.映的实力得到了买房人的充分认可。
至于复地明日之城和玄武宝龙城，两者之间也存在一定的相似性，两个地块几乎同时拿地，学区都为明确，两盘比邻而居，一路之隔。玄武宝龙城先行一步，首开拔得头筹，而财大气粗的复地明日之城则不求大干快上，按部就班、循序渐进，两盘开盘时间虽有差别，但是彼此之间明里暗里却是暗自较劲，这两个盘的PK也会成为接下来新玄武一个很重要的观察点。
3、地板
要问新玄武板块目前的最低门槛，那非紫金悦峯莫属了，其81㎡户型带有明显的“刚改”属性，堪称区域最低上车门槛。
该户型为两房两厅一卫，是目前区域内最小户型，以当前4.5万/㎡的售价计算，该户型总价约360万起步，对于预算有限，却执意想要在新玄武“上车”的买房人来说，可谓是难得的“香饽饽”，对于多次摇号却颗粒无收的买房人也是个很不错的选择。
该盘的缺点也是显而易见的，尤其是地块的先天不足，户型多而杂，而且相对过时，学区一直未定，楼盘的绿化、商业等方面也存在很大的不足，面对这样一个优缺点都很明显的盘，很考验买房人的判断和选择。
但是紫金悦峯的首开却很是耀眼，这也导致了加推首付比重的提升，可以说这个新玄武板块“最低上车门槛”也水涨船高，对于买房人来说，如果对新玄武“情有独钟”，及早出手方位上策。
03
不仅是板块内部各盘都已“明牌”，新玄武板块在整个南京楼市的定位也已“明牌”，这点可以和南部新城相比较，作为玄武和秦淮各自的“心头肉”，新玄武和南部新城已被无数次拿来PK（详见南北大PK：大火快炒的新玄武vs小火慢炖的大校场 谁更香？），在此罗盘君就不细述。
相对南部新城还有大量的地块可供开发不同，本身面积相对较小的新玄武板块已几乎开发殆尽，因此南部新城还有很大的想象空间，而新玄武则是彻底“明牌”。
同时就在今天南京各区七普人口数据出炉，秦淮、玄武都负增长，虽然秦淮负增长幅度要高于玄武，但是南部新城大量尚未开发的地块则是秦淮的后备保障，而面临“无地可开发”窘境的新玄武又该何去何从呢？
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答案就在新玄武板块的定位上，在当前的南京楼市，新玄武板块的下限是“以学区主导”的改善型板块，这点从不同楼盘的定位便一目了然。
但是对于板块开发之初的“产城融合”的定位，新玄武还存在一定的落差，而玄武区人口负增长“敲响的警钟”更是在提醒新玄武“不忘初心”，接下来新玄武的操盘更应该注重通过引入商业、医疗，完善产业配套，实现大量高素质人才的导入，这应当成为新玄武接下来努力的方向，就看G24地块的操盘能否给我们眼前一亮，或许新玄武“最辉煌的篇章”就将在这最后一页呈现。
（来源：我苏网）
