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经常烧菜的人都知道，有两种烧菜的方法：一种大火快炒，讲求的是速度，可以迅速品尝到佳肴，一个小火慢炖，讲求的是火候，让你未尝其味、先闻其香，最后细细品尝，回味无穷。
当前南京楼市的两个一线板块新玄武和大校场的板块楼盘操盘思路就如同这两种的烧菜方法，新玄武着重于大火快炒，一道又一道的菜肴（楼盘）迅速端上餐桌（进入市场），食客(买房人）可以迅速品尝，而大校场则着重于小火慢炖（缓步推进），花更长的时间（板块逐步开发），做出更精致的菜肴（楼盘价格更高）。
究竟这两种做法，呈现给食客的又是什么样的口味呢？我苏房产今天就当一回美食评判。
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同：“食材”、“食客”都有一定的相似性
先说相同之处，首先这两个板块都是主城区当前为数不多的能够大规模开发的板块，价格都在4.5万-4.9万/㎡，主要客源为周边地缘改善客为主，属于高端改善板块，也都是各自区域打造的重点，产品上也有很大的相似性（地块上都是住宅+商业的构造），而两个板块也都存在着一定的倒挂。
异：1、美食定价不同 “小火慢炖”价格更高
但是，相比较而言，大校场的“美食定价”显然更高，这从玄武宝龙城和紫金悦峯的四成首付便可以看出，四成的首付比例在大校场是完全看不到的。
从定价来看看，大校场目前均价其实更准确地来说是在4.6万元/㎡（含升级包）以上，而且首付比例都较高。
就以近日新领20号楼销许的大校场热盘金地大成雅境为例，其户型建筑面积105、127㎡，共计112套房源（优先人才和无住房保障家庭各34套），销许均价44200元/㎡，可另加装修包，两梯四户，买房人需提供至少260万元存款证明（换而言之验资260万），八成首付，明显门槛比宝龙城及紫金悦峯要高出许多。
而大校场板块之前收官、加推的华著兰庭（前期均价4.78万元/㎡）、文渊府（前期含包均价4.60-4.85万元）、云澜尚府（含包均价4.95万元/㎡），金基望樾府也都是8成，而且多个楼盘都突破“5”字头（含升级包）。
这样导致许多买房人感慨：“大校场起码500万元才能上车，往后在大校场上车门槛会越来越高！”
与大校场相比，新玄武的上车门槛要友好不少。
除了之前我苏房产提到的四成首付的宝龙城和紫金悦峯之外，即便是去年收官的本板块的热盘星河国际，其均价4.65万元/㎡，首付7成起，也比大校场的一干“8字头”要友好一些。
更何况这还是在星河国际的学区，在开盘之前便已确定是南师附小分校和科利华中学分校等优质教育配套的前提之下，而大校场的“8字头”们很多如今连学区都没有确定，所以说两个板块“上车门槛”确实存在着一定的差异。
之所以会产生这样的差异其实也和这两个板块的先天属性以及客源群体都有一定的关系。
2、食材先天存在差异 食客需求不一
众所周知，新玄武板块的打造与片区旧城改造、城市界面的推陈出新是息息相关的，这也决定了这里的客户群体以生于斯、长于斯的本地地缘改善客户为主，而这一类群体存在着一定的刚改属性，而玄武宝龙城、紫金悦峯等楼盘的小户型设计都在一定程度上满足这一类群体的需求，如紫金悦峯最小户型建面约81㎡，玄武宝龙城最小户型建面约109㎡，在这里罗盘君就以4.5万/㎡均价来算，四成首付，则紫金悦峯只需145万，玄武宝龙城只需196万可以“上车”。 而大校场板块的兴起则源自于大校场军用机场，整体搬迁后空出来一片未开发过的“处女地”，成为主城独一无二的存在。可以说大校场属于“一张白纸绘到底”，这也导致大校场相较新玄武存在很大的“想象空间”。
对于这一点，有买房人看得很透彻：
没错，大校场板块更像一张“白纸”，可以按照现代智慧城市的思维重新规划。商业、教育、交通、住宅等分布也不再像老城区一样杂乱无章。
而且，大校场核心区内全为新建住宅，不会有老城居民，且因为置业门槛高，业主层次相对较为高端，整体素质也更高。
从整体定位来看，大校场板块的未来构想是“枢纽经济平台、人文绿都窗口、智慧城市典范”，对标的是北京城市副中心和江北新区，可以说想象空间很大。
同时，大校场的客户群体相比较新玄武也存在一定的差异，虽说大校场附近也有不少老小区，存在一定程度的刚改客源，但同时大校场距离南站、软件大道等区域很近，同时还是江宁进入市区改善的桥头堡，所以大校场的客户群，不仅仅是城南，还包含江宁，以及软件大道的众多打工人。
3、烹饪方式不同：学区之火的爆炒与慢炖
新玄武“大火快炒”的烹饪方式一方面是把学区这把火快速烧热，中海玄武公馆和玄武映在开盘之时便确定南师附小和科利华中学双学区，这在南京同类板块是绝无仅有的。
在具体的推盘速度上，同样讲求的是快速上菜，前两日玄武宝龙城刚首开，紫金悦峯便接着领销许，而后续还有复地明日之城即将上市，此外，在今年520土拍集中出让中，新玄武板块还将有一副G24地块出让。
而这，或许也将是未来很长一段时间里，新玄武板块的最后一块可出让土地。
我苏房产了解到，这“压轴大菜””体量十分庞大，几乎是玄武宝龙城+复地明日之城的综合，总体量达21.45公顷，地块呈L型，北邻南师附小+科利华，东南方向靠近玄武宝龙城，地理位置十分优越。
根据规划，新玄武G24地块将打造约3万方酒店式公寓、约10万方自持商业，另外还将打造占地约7.99公顷的住宅产品，整体体量约相当于去年整个新玄武板块成交新房总面积的80%以上，体量十分庞大。
最好的地块放在最后，压轴之作，新玄武板块的“压轴大菜”能否让诸位食客满意呢？一切将在520揭晓。
而相比较新玄武的“寸土寸金”，大校场可谓是“财大气粗的地主”，大校场的地块普遍比新玄武要大不少，类似于紫金悦峯那样长条形的奇葩地块在大校场简直是难以想象，手中有粮、心中不慌，进入开发中后期的新玄武预计还有2-3年的开发光景，而大校场这15平方公里，可以玩十年，超长待机，因此“小火慢炖”也自然在情理之中。
同时，在板块操盘模式上，两者也有着明显的区别，新玄武板块的多个热盘，如玄武映、星河国际、中海玄武公馆在开盘之时，便确定了双学区，如引进南师附小铁北分校和科利华中学这样的优质教育资源，直接对上述楼盘起到了强而有力的加持效果。
这样的操盘模式在整个南京楼市都是绝无仅有的，板块立足于当下，确定学区也给买房人吃了一颗定心丸，这也是这几个盘可以迅速消化的重要因素。
而大校场的学区设定却迟迟没有松口，近期开盘的几个楼盘，从学区配置方面，也没有明确的表态，这既让买房人忐忑不安，同时也对未来的学区配置有很大的期待。
其实大校场之前也明确要引入南外、南师等优质教育配套，但这两个名校资源，却不是立足当下，着眼于后期即将出让的地块配套使用，换而言之当先大校场在售的盘，恐怕都要与其失之交臂了。
这样的底气也源自于大校场的自信：你爱买不买，反正不愁卖，毕竟自己的硬实力在那。
总之，在当前的南京楼市，能够入手这两个板块都是您自身过硬的经济实力和身份的象征，长期来看，这两个板块都还有上涨的空间，买到就是赚到，珍惜每一次的“开盘盛宴”，尽快尝到自己心仪的“美味佳肴”。
（来源：我苏网）
