出道即巅峰是这两年网络热门词汇，指许多人或事刚一横空出世，便直接处于最火爆的巅峰状态，特别用于演艺圈或体育界的某些明星。
而南京楼市同样不乏出道即巅峰的现成案例，诸多板块刚一推出便自带“引流”属性，从来不缺话题和关注度，也是众多买房人竞相角逐的焦点。
然而，可惜的是与演艺圈许多明星因为种种原因逐渐“过气”一样，这些出道即巅峰的“顶流板块”后续的发展却大相径庭。
有的逐渐“偃旗息鼓”、“风光不再”，而有的却一直保持热度，升级成为南京最高端的头部板块，起点一致，结局却完全不同，其中的种种，且听我苏房产为大家一一盘点。
01、江核：下一个河西or下一个桥北？
提到南京楼市，逢人便话“西南北”，其中的“北”便是江北核心区。
纵观南京各大板块，江北核心区的热度一直处于霸屏状态，每逢有新盘推出，必定红动全城，中签率更是低得惊人。就以最近开盘的长江时代1314、1516为例，仅一个小时便被抢购一空，这种速度比堪比买菜。
曾有经历几轮江北核心区摇号的买房人如此形容江北核心区的火热场景："摇号好比中彩票一样，真的是太难了，这次摇不到，下次又要担心涨价了！"
虽然多次陪跑，但购房者的热情依然高涨，这片被众多投资客青睐的土地，火热程度可见一斑。"一次摇不中，焦虑感就增加了几分，谁也不知道下次会涨多少？"买房人产生的焦虑并非空穴来风。
众所周知，伴随着国家级江北新区的强势崛起，南京的发展引擎在江北，相比南京其他新兴板块，无论是政策支持、区域规划，还是交通配套、商业落地、教育资源等，江北都占有优势。
其中，江北核心区集聚地标性建筑和国际化配套，可谓宜居、宜业新高地。作为南京各大板块中的流量明星，也就不难理解为何唯独核心区频频催生"万人摇"现象。
当然，江北核心区也不是全无忧虑，就以核心区南工大板块来讲，今年以来，该板块诸多楼盘疯狂出货，在仅有的3平方公里范围内聚集了近万套房源，单位面积居住人口逐渐增加，引发了业主的忧虑：这里有可能成为下一个桥北？
图源：安家江北
虽然有观点认为此言有点危言耸听，并列举了南工大板块和桥北板块的种种不同之处，但此观点毕竟代表了相当一部分买房人的看法，南工大未来又能否避免“桥北化”呢？这是该板块接下来的一个看点。
02、南部新城：“5”字头已经在路上
如果说南京主城还有哪个区域有大量地块可以开发，那就有且仅有南部新城，作为秦淮区乃至南京主城唯一可供整体开发的宝地，高标准、高起点规划打造的南部新城同样是含着金钥匙长大的宠儿，一出道就是巅峰。
去年10月，秦淮区暨南部新城重大项目集中开工仪式隆重举行。据悉，本次集中开工的项目共计16个，总投资近300亿元，其中10亿元以上项目有6个，2个单体项目投资额超过100亿元。
区别于一般拔地而起的新城，南部新城兼顾老主城的历史底蕴与现代化的发展规划，先天优势得天独厚，这也是南部新城区别于其它新城的独特之处。随着规划利好的不断落实，整个南部新城乃至大校场核心区域的配套设施全面升级，在交通、文化、教育、产业等规划方面分毫不输新街口和河西，并且已有赶超之势。
南部新城效果图
就在上个月初，南京首轮土地集中出让公示，南部新城首批双限地块，毛坯限价直接卡到4.5万/㎡，是南京所有限价地块中定价最高的板块。
如果再算上未来全精装+升级装修包，南部新城房价将轻松突破5字头，5字头的南部新城已呼之欲出。
不同于河西板块买房首付的稳步提升，而南部新城板块买房首付提升速度之快也是令人咂舌，出道即王者，板块首付全部进入“8时代”。
而板块的火爆也反映在开盘数据上：就在上个月中旬，位于该板块的网红热盘金地大成雅境首开13、14、17、18、19、21号楼，共612套全装修房源，吸引了共3408人参与报名，其中人才269组，无房户1746组，普通买房人1393组，综合中签率17.96%。
就在近日，板块的另一纯新盘明阅府也公开了140㎡样板间，精装标准首次曝光。
该项目打造2栋14-17F低密度住宅，只有196套房，主力户型约140、171㎡，2梯2户没连廊，楼间距约80米，得房率约80%以上，地铁上盖，自带约2万方商业；
后期随着今年大校场多宗宅地的出让，这里的热度将有进一步的升级。
对标河西，南部新城未来无限看好！
03、新玄武：五月迎来又一波热潮
新玄武，之前我苏房产已多次介绍过这个板块，相信大家对其基本情况也有一定的了解：这个板块的兴起是伴随着该区域旧城改造应运而生，玄武区政府一直把这里作为带动该区发展的“引擎”和”发动机”，大手笔、高标准规划打造产城融合的典范，板块的客源以地缘改善客为主......
这些信息在我苏房产当初探盘的时候就已概括，在此就不一一详述。
新玄武规划效果图
今天我苏房产要重点强调的是：目前整个板块已进入开发的尾声。
随着中海玄武公馆、恒大翡翠华庭、星河天赋等多个标杆高端盘的逐步收官，目前新玄武仍有新房房源的仅有玄武宝龙城、紫金悦峯、星河国际，加上后期土地两集中出让，该板块即将推出的复地G22和待出让G24地块等5家楼盘，可以说新玄武货源已不是很多了。
在这里要特别提一下玄武宝龙城，罗盘君在之前曾多次介绍过这个盘，就在五一假期之前，该盘终于领取销许，定于近日首开。
据悉玄武宝龙城首开，领取了D1、3、4号楼销许，户型建筑面积约109、139㎡，共计215套房源（其中人才优先房源和无住房保障房源各65套），销许均价44063-45398元/㎡，首付4成，两梯两户。
首开两种户型，109㎡三房两厅两卫、139㎡四房两厅两卫，户型图如下所示：
样板间鉴赏：
项目前身是新玄武G21地块东至北苑东路，南至规划红霞路，西至黑墨营路，北至规划丹霞路，被南京晋龙实业发展有限公司以总价40.8亿元竞得，成交楼面价10163元/㎡。
宝龙城规划打造约58万方都会旗舰综合体，其商业部分有两栋百米地标写字楼，位于地块两侧。商业部分最快2022年开业，将打造区域地标建筑。
一房一价表：
就在今天早些时候，玄武宝龙城首开报名清册也正式出炉，定于明日摇号：
玄武宝龙城首开报名清册 图源：房小团
玄武宝龙城摇号通知
04、这些板块为何高开低走？
介绍完几个顶流板块之后，罗盘君接下来就要聊聊高开低走的板块，这些板块在开发建设之初一度很火，买房人也对其抱有很大的期望，但是后期却因为种种原因陷入停滞状态，房价一直未能有显著的增长，而青龙山板块正是这一类的代表。
青龙山：PPP模式之痛与公墓之殇
说道青龙山板块，其实不禁让人扼腕叹息，这个板块说实话，区位不可谓不好。紧邻江宁城区，离南站、南部新城都不是很远，以至于在起初，曾有开发商为该板块造势时，提出过北纬31.9度的概念。
什么意思？河西南，南站，青龙山这三个板块位于同一个维度上，都是北纬31.9度，所以当时开发商曾断言青龙山将会成为下一个河西南。在当时，能够放出这样的豪言壮语，可以看出这个板块有多么为人看好。
当时，江宁区政府的终极目标，是要将青龙山打造为“江宁版的河西新城”。彼时琅琊路小学江宁分校的签约落地、东城金茂悦的公开仪式同步进行，更是让江宁人沸腾了：我大江宁终于也要有名校了。
然而，世事难预料，现实却无情地击碎了人们的梦想，这个板块并未如预料一般强势崛起，4年的时间，板块房价几乎没有多少上涨，该板块依然处于泥潭之中，也不知何时才能迎来“解放军”。
究其原因，其实与整个板块的开发模式以及内部一些特殊因素息息相关。
在开发模式上，该板块采取的是PPP开发模式，政府委托金茂整体操盘该板块，政府本身的投入很少，金茂为了快速回笼资金，大规模卖地，而板块原先存在的一些问题，如公墓搬迁等许多需要政府配合的事项，开发商无法独自解决，搬迁阻力很大。承诺的东西无法兑现，试问有公墓殡仪馆的存在，又有哪个买房人敢享受这样的“墓景房”呢？
公墓实景图
而买了房子的业主对此也是怨声载道：当年我买房，被承诺殡仪馆、公墓会搬迁，如今呢？墓地近在咫尺，严重影响房子升值；学校建在公墓旁，孩子是上学还是上坟？
此外，民生配套也受拆迁影响难以推进。新城内的润麟路、天云路、环镇南路等无法启动进一步建设，造成断头路频出的局面，更是引起了该板块居民的很大不满。
天靖路西段断头路（环镇南路-学前路）
青龙山目前均价为2.6万/㎡，和之前所谓“同一纬度”的河西南等顶流板块差了不知道多少个level。青龙山板块接下来如果想“咸鱼翻身”，要做到如下几点：
南部新城继续发力，再涨一波，价格差距继续拉大，刚需实在实在买不起了，相邻的青龙山或许可以趁机吸收一波人流
殡仪馆和公墓，该搬的搬，整个板块界面更新，重新规划打造。
地铁12号线能够规划并开建，明确青龙山的地铁出口，对外交通打通，引一波外部流量。
完善路网，打通断头路，实现了和主城区的快速通达。
目前看起来，这几点短期内都不大容易，后续能否有所改观呢？一切都还是未知数！除了开发商的协调沟通之外，青龙山板块改头换面还需要政府部门克服重重阻力，通力配合。
05、板桥：宁马城际能否带我出坑？
最后，我苏房产再来唠一唠板桥板块，这也是南京楼市高开低走的典型。
作为南京的刚需重镇，板桥也曾火过，从2007年开始，金地、朗诗等一批品牌房企进入，带热了板桥板块，房价也曾稳步提升，许多在河西工作的年轻人也纷纷选择在此安家落户，凭借着河西的大量外溢，一时间板桥可谓“风光无限”！
但是，交通的滞后却严重影响着板桥的发展，时至今日，该板块依然没有一条地铁通车，根据规划，区域内设有8号线和9号线二期南延线两条地铁线。地铁8号线在区域内有西善桥站、板桥北站、板桥站、洲南路站、板桥南站五个站点。但是由于部分线路与老宁芜铁路重合，形成了宁芜铁路不搬迁，8号线无法通车的尴尬局面，这也很大程度上影响了板桥板块房价提升。
此外，雨花两桥的精心打造，使得该板块成为承接河西人流外溢的又一个热点，而且想对比板桥板块，该板块在区位、交通、商业、教育等配套方面都有着明显的优势，加上缺乏大规模的产业配套等因素，导致当前板桥板块的只能倚仗本地地缘客内部消化，外部流量明显不足。
于是我们就看到了以下的场景：
图源：凤凰地产南京站
也许是听到了板桥人民的心声，目前老宁芜铁路的搬迁已提升议事日程，加上宁马城际即将开工，有望结束板桥不通地铁的历史，此外雨花区政府也把这里当做是下一步开发的一个热点，在区土地推介会及南京市土地双集中出让活动中，板桥都有多幅地块出让，这一系列的利好加持能否改变板桥目前相对颓势呢？
板桥，期待你“凤凰涅槃”，上演“王者归来”。
南京出道即巅峰的板块还有很多，如雨山路板块、尧化门板块等，在此我苏房产就不一一详述了。这些板块都曾一度是“网红”，后来因为种种因素，房价都陷入了停滞，未能达到预期，但是随着后期各种配套的逐步完善，这些板块未来还是有很大的想象空间，对于买房人而言，趁着底价及时出手，也是不错的选择。
（来源：我苏网）
