“银四”尾声，南京楼市又迎来了“小阳春”，新的一轮开盘潮涌来，多盘新领销许，截止发稿前共有20家楼盘新领销许，主要集中在江宁、江北新区和溧水，其中江宁10盘新领销许，江北3盘新领销许，溧水4盘新领销许，城东麒麟、汤山、鼓楼小市也各有1盘领销许，其中值得一提的是位于小市的鼓悦蘭园销售也进入尾声，所剩房源不多，有兴趣的朋友可要拼手速了。
图源：和讯房产
01
此次最大的看点是位于方山板块的“新方山五杰”集体领销许，虽然中海、万科等头部房企的入驻，曾让人以为这是给该板块注入了一针强心剂，有助于板块的崛起，但短暂的喧嚣之后，该板块依旧是不温不火。
为此，五家开发商在今年年初，携手为江宁新方山发声。
3月9日上午，朋友圈被一张红色海报刷屏，Change Now，开启一个时代的伟大。
“牛年新开端，江宁看方山”，5个项目隶属的5家开发商在刷同一张海报，宣称在新方山见证新时代的崛起。
图源：和讯房产
中海·方山印、远洋·万和方山望、五矿·澜悦溪山、金科美的景枫·山和宸园、伟星万科·四季光年，同时呈现在一个同心圆中，“五盘联动 起势新方山”九个字将海报的意图直抒胸臆。
图源：凤凰网房产南京站
而本次“新方山五杰”就像事先商量好的一样，集体领销许，正好印证了“五盘联动 起势新方山”这句话，五盘报团取暖、共同进退、同气连枝，炒热该板块，方山南的“五岳剑派”已然成型。
一起来看看吧：
1、五矿澜悦溪山新领9、10、18、19#销许，共计288套精装房源，建面约96、107㎡，销许均价30645元/㎡。
以下是五矿澜悦溪山一房一价示意图
图源：365淘房
2、中海方山印新领24、25#销许，共48套精装房源，户型建面约107、127㎡，单价23756-31914元/㎡。
以下是中海方山印一房一价示意图：
图源：365淘房
3、山和宸园新领6#销许，共计72套毛坯房源，建面约89、105㎡，销许均价27195元/㎡。
以下是山和宸园一房一价示意图：
图源：365淘房
4、远洋万和方山望新领5#、6#、10#销许，共216套带装修房源，户型建面约89、108㎡，单价23570-29955元/㎡。
以下是远洋万和方山望一房一价示意图
图源：365淘房
5、伟星万科·四季光年新领2、5#销许，户型建面约89㎡、106㎡，共136套带装修房源，销许均价25771元/㎡（不含装修包）。
以下是四季光临一房一价示意图：
图源：365淘房
除了“新方山五杰”之外，此次方山板块还有纯新盘樾山林语也新领7#、18#销许，共计56套精装房源，建面约123㎡、133㎡、271㎡，单价27056元/㎡起。
不单单是方山板块，此次江宁其他板块也各有一批新房源入市。
位于湖熟的中锐星棠府新领5#销许，共计36套带装修房源，建面约88㎡，单价17174-18825元/㎡。
位于正方新城的联发云启新领4#、10#销许，共计176套精装房源，建面约98、110㎡，单价21500元/㎡起。
位于谷里的纯新盘德信玖栖和院新领14、15号楼销许，户型建面约89、103㎡，共72套带装修房源，单价18826-20406元/㎡。
位于九龙湖的纯新盘弘阳悦禧苑新领95套房源，成品交付，建面149-333㎡，单价32394-39684元/㎡。
02
江北此次共有3盘新领销许，分别是雅居乐汇港城、中交锦度以及中建熙元府。
1、雅居乐汇港城拿到1和5号楼销许，共计257套装修房源（其中人才房78套，无住房家庭保障房78套），户型建面约105、125、141平方米，销许均价约28713元/平，首付3成起，验资100万，明天开始报名登记！
2、中交锦度拿到9号楼销许，共计108套精装修房源（其中人才房33套，无住房家庭保障房33套），户型建面约89、110、125平米，销许均价约28400元/平，首付3成起，不验资，明天开始报名登记。
3、中建熙元府拿到14、48、50号楼销许，共计162套房源（其中人才房49套，无住房家庭保障房49套），精装修交付，户型建面约115平米，销许均价约30239元/平，首付3成起，不验资，明天开始报名登记。
本次江北新领销许的三盘都不在江核板块，其中雅居乐汇港城、中交锦度都位于五桥板块，中建熙元府则位于老山板块，三个盘都是三成首付，在江北“上车门槛”相对较低。
效果图
但值得注意的是，雅居乐汇港城本次设置了100万验资的门槛，这是由于随着五桥的开通，直达河西等头部板块，对雅居乐汇港城所在的五桥板块的提振，整体热度上升，板块楼盘“上车门槛”普遍提升，汇港城自然也水涨船高。
此外，汇港城之前较为优异的销售业绩也使得其有信心设置验资100万的门槛，去年9月26日，该项目首开当日成交额便突破了10亿元，累计成交超300套，去化超8成，创造了江北非核心区首个摇号项目的记录！而后10月、11月加推也取得不俗的业绩，热销三连。
值得一提的是：该盘还是江北首个全德系精装楼盘，拥有全江北首个大金空调+德国威能地暖+兰舍新风三大件标配、杜拉维特+汉斯格雅的全德系卫生间、全屋墙纸+金属封边+仿石瓷砖踢脚线的地顶细节，超高的装修品质与楼盘交付标准也是该盘能够提升购房门槛的底气十足之所在。
此次，汇港城加推能否实现“大四喜”呢？答案很快就将揭晓。
03
头部板块“声势减弱”“边缘势力”异军突起
我苏房产发现一个有趣的现象：本次领销许的二十个楼盘，多数是位于江核、南部新城、河西以及新玄武等热门头部板块，大多数楼盘位于城市边缘地区，如江宁本次新领销许楼盘大多位于方山、湖熟、正方新城、谷里等不温不火的板块或城郊新市镇，江北此次新领销许的楼盘也都不在核心区。
此前，四月下旬的一波销许潮中几个头部板块的部分楼盘已率先抢跑，头部与腰部协同前进，部分豪宅起到引领作用，主流还是以刚需、刚改楼盘为主。
这也是南京房管部门宏观调控措施的体现，避免由于出现头部板门的热盘大量上市而引发过多的买房人哄抢，造成房价过快上涨、楼市过热，影响南京房地产行业平稳健康发展，毕竟上个月江宁龙湖春江郦城万人摇号的事情仍然历历在目。
预计南京头部板块的高端项目领销许时间普遍后延，下半年尤其四季度将会是个关键节点，届时能够实现全年完美收官。罗盘君预计头部板块高端项目同时领销许的情况应该也不大会出现，预计接下来头部板块高端项目将会错开领取销许，与“平民范儿”的项目搭配，满足不同类型买房人的需求。
板块分化明显 楼盘冷热不均
从目前市场上的表现来看，南京楼市两极分化的现象确实非常明显。
我们就以江北新区为例，核心区的楼盘今年将会大量供货，热度很高。反观非核心区板块，整体去化情况来看，有点惨淡，市场两极分化非常明显。
罗盘君就以本次江北新领销许的中建熙元府为例，该盘的销售情况简直可以用惨不忍睹来形容，上次开盘，两栋楼成交比例仅有15%及33%。
实景图
据悉该项目自2019年6月首开至今，已经开过3次盘，总共有933套房源，目前去化仅有50%左右。
其实也不单单中建熙元府销售惨淡，这也是老山板块多个楼盘面临的现状，同样位于老山板块的通宇林景紫园，销许均价27496-28686元/㎡。从2020年10月份至今，项目平推了2次，总共828套房源，去化20%左右，目前紫园项目整体去化的压力较大，和核心区项目的当天开盘卖光相比，热度也低很多。
享受不到江北核心区的诸多政策利好，缺乏好的教育配套，交通出行也远不如江核方便，虽然直线距离仅仅几公里，但是对比却是如此地明显，一边是即使八成首付也能日光，一边是门可罗雀、无人问津，两板块的命运可谓是天壤之别。
其实即便是同一板块内部，这种差异性也是非常显著。就以方山板块而言，“新方山五杰”中，中海方山印明显比其他几个盘要高出一个身位，我们就拿中海方山印与远洋万和方山望之前一次开盘成交比例即可看出差异：
远洋万和方山望销售情况
中海方山印销售情况
可以看出中海方山印成交比例明显比方山望要高出不少，中海首开一个月以来入网250套房源，总认购成交共142套，去化率达到56.8%， 在营销的角度是比较理想的状态。
相比家而言，方山板块其他“老玩家”的表现则明显逊色许多，譬如远洋万科方山望，开盘三个月，入网601套房源，总认购成交163套，去化率仅为27.1%。
头部品牌房企的影响力可见一斑，方山板块在此之前缺乏此类品牌房企，而中海的入住很好地弥补了空白，也给方山板块带来了一定的人气，中海方山印可以说是“新方山五杰”当之无愧的翘楚。
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我苏房产最新得到的消息：今天，位于江心洲的热盘仁恒江湾世纪时隔七个月，再度开盘。
实景图
项目加推F地块，66、86、95、102、105号楼，共5栋330套房源，户型建筑面积170㎡，销许均价46216元/㎡，首付6成，验资400万！最贵一套，总价1124万！
最后一批小高层加推！此次开盘共吸引821组买房人报名，平均约3人抢一套！
截止发稿时，本次加推的房源已售罄，实现了“日光”。
接下来的5月，南京新房上市量依然不小，包括热门板块的热门楼盘，如很多买房人期待的新玄武星河国际，大校场金基望樾府、河西万科翡翠滨江、燕子矶燕熙台，还有江核一众热盘……
尤其值得关注的是：5月20日，南京首批次“两集中”的52幅宅地将正式出让，南京各板块土地供应相继上来，上车机会还是有很多。
（来源：我苏网）
