520启示录：南京首次“两集中”拍地全景观察
近日，南京土地市场网发布2021年宁出第04号出让公告，推出首次出让的52幅公告地块出让信息，主城首个地块限时竞价从2021年5月20日9：30开始。
一、基本情况
本次土拍选在520这一天，当天将有52幅地块一次性推出，以”1分钟1幅“（首个地块限时竞价结束后，下一个地块限时竞价在1分钟后自动开始，直至最后一个地块竞价结束）的速度连续拍卖。
52幅地块涵盖河西、南部新城、江北核心区、新玄武等热点板块，起拍价866.8亿，“当日千亿“将不在话下。
下面是本次土拍具体地块详图：
二、出让价格和相关要求
三、各地块按区分析
接下来，具体板块按照行政区划做一一分析：
玄武区——新玄武7号地 “压轴大奖”谁能得？
该幅地块即新玄武7号地，位于新玄武最核心位置的地块，可以算是该板块的“压轴大戏”，新房毛坯限价43555元/㎡。对于地块的出让要求也很多，比如说：A分区配建地上建筑面积不超过30000平方米酒店式公寓，B分区用地性质为商住混合，C分区是商业建筑，F分区为丹霞路（规划大壮观路）地下空间。应该是一次定制地块。此前多发消息显示，新玄武与香港置地就7号地块进行了多次商谈。
而据小道消息，除了香港置地以外、宝龙、金茂、华润、复地、新希望等房企也曾接触该地块。
这块地推出之后，整个新玄武板块开发基本完成，而这块位置极佳、功能复合的大型地块，也将把新玄武城市发展拉抬到新的高度。
回顾整个新玄武板块的建设，是伴随着的是老城改造的逐步深入而进行的，先拆迁再规划，再分片开发的建设模式，而随着G24地块的上市，新玄武会出现四家楼盘同时在售的场景（2021G24、紫金悦峯，宝龙，复地）。
建邺：河西即将“断货”“涨声”又要响起？
不单单是新玄武迎来了绝唱，南京顶级富人区建邺本次也让人“大跌眼镜”，仅仅推出了两块地，分别位于河西南和江心洲 特别值得一提的是的是，后续7月和10月集中供地，江心洲还有两块地出让，三次合计只有这4块总计不到10万方的地块，这也是2021年全年河西全部的土地供应量。
也就是说，今年“上车”河西的几乎寥寥无几，河西新房“货源”如此紧俏，想“上车”的买房人必定将关注的重点转到河西二手房上面，河西的二手房市场很有可能将迎来一波“牛市”，河西的房屋中介，你们准备好了吗？
秦淮：头部板块依旧挑大梁 大校场“新品上市”
本次秦淮出让的土地依然集中于秦淮区的开发热点大校场板块，头部板块果然“成色十足”，本批次一口气推出了6幅地块，集中于大校场东北角。
就在前天，位于该板块的热盘金地大成雅境报名清册出炉，612套房源3408人报名，17.96%的较低中签率也说明了买房人对该板块的热衷。
当然，此次推出的六块地并不在大校场核心区，金地、华夏幸福跑道双雄仍在奔跑，核心区外围土地继续开启出让，大校场由点及面、由内而外的全面开发启动，坐实未来数年内南京楼市头部板块的地位。
雨花：共振河西 大幕才刚刚开启？
有人说：今年是雨花的爆发之年，现在看起来，似乎真是如此。本次雨花一下子出让了9幅地块，其崛起之心，可谓昭然若揭。
这9块地也代表着雨花当下和未来，无论是雨花两桥、人居森林，还是雨花开发区，雨花可谓把自己“压箱底”的货都倾囊而出。
譬如雨花推出的两个压轴板块，雨花经开区的滨江板块和真正的“河西南岸”——人居森林示范区板块！
本次雨花经开区的滨江板块，推出了一块地，未来毛坯房限价25000元㎡。
对于这个板块，雨花区的规划是十分明确，那就是依托雨花开发区深厚的产业基础，打造“以城聚人，以人兴产，产城融合”的现代化滨江新城。
现在挂出的G38地块只是初试牛刀，未来还会陆续有约计10块宅地上市。
而人居森林示范区的两块宅地，更是雨花的压箱底之作！这个板块，在上个月才由文体小镇规划，改为人居森林示范区。
因与河西鱼嘴商务区隔河相望，可以说是河西南板块的延伸，彼此之间耦合度很高。
当前人居森林板块与一河之隔的河西南鱼嘴板块房价有着巨大的价格落差，升值潜力很大。
目前这里还是一张白纸，但相关的规划已起步，有业内人士预测这里将成为河西之后，南京新的头部板块！
是的，得天独厚的区位优势，政府的高度重视与悉心规划，人居森林板块已处在起飞的前列，正如那句话说的：“站在风口的猪，想不飞都不行。”
雨花，本次土拍的一匹黑马，后续还能书写多少传奇呢？让我们拭目以待。
栖霞：“新战场”还在扩张 “老战场”不能遗忘
相比较雨花的“来势汹汹”，本次土拍，栖霞倒是显得十分的“低调”，本次栖霞上市的两块土地分别位于迈皋桥板块和仙林板块，这两板块是栖霞传统的“老战场”，而最近一直炙手可热的燕子矶板块本次却很罕见的无任何地块上市。
本次上市的两幅地块售价都不算高，迈皋桥地块的毛坯售价仅32907元/㎡，还是洋房产品，这个价格其实是低于燕子矶热盘燕语光年的高层产品，而仙林地块售价也很保守，仅33800元/㎡的毛坯售价，不算特别高。
难道栖霞目前只是蓄力状态，等待后期爆发？是否如此，等待下一次土拍来检验吧！
江宁：正方新城“地王”将出？ 地铁小镇“双雄”亮相
传统大户江宁本次有八块地出让，这八块地比较均匀的分散在正方新城、麒麟、汤山、淳化、江宁滨江等板块，可谓东西两翼“比翼齐飞”。
正方新城是目前江宁着力打造的重点板块，目前板块内有纯新盘德信星宸、山语春风、荣盛隽峰雅苑、绿地理想城、联发云启期等楼盘在售。
就在上个月，正方新城 G03 地块由旭辉地产拍得，毛坯限价 24100 元 /㎡，加上 1500-2000 元 /㎡基础装修，全装修均价预计 2.56-2.61 万 /㎡，如果再有装修包，房价还会更高。
因此，正方新城房价已站在了2.6万元/㎡的新阶段，而此次出让的地块毛坯限价2.42万元/㎡，比G03地块还略高一点，后期加上基础装修及装修包，均价将高于旭辉G03，可以预见，此次G44地块很有可能刷新正方新城板块的价格新高。
本次江宁的最大亮点是位于麒麟地铁小镇的G46、G47地块，这两块地与正荣润岚府以及之前据说挖出刘裕墓的中南G83地块离得很近，汇通路板块被严格限价、但实际价值被市场认可的板块，其便捷的交通，良好的自然景观都别具一格，是一个具备很大升值潜力的板块。
更值得一提的是，前段时间，有媒体曝光了一份文件：《南京地铁小镇开发建设集团有限公司“十四五”发展战略规划报告编制比选公告》。
公告明确表示“十四五”期间小镇公司即将开启的五年计划：麒麟片区（汇通路板块、灵山板块）赫然在列。
无独有偶，去年江苏省党媒《新华日报》发布一篇名为《地铁小镇，城市“生长的力量”》的长文，原文表示：在青龙地铁小镇已经“开好局、起好步”的基础上，毗邻的麒麟地铁小镇将紧随其后。
这也是麒麟地铁小镇这一名词最早出处。
省媒点名、入围南京“十四五”规划，紧邻仙林主城，所以位于地铁小镇的G46、G47地块的未来十分看好，看看这两块地这次可以花落谁家呢？
江北：战场东移 核中核“战火”再燃
江北新区本次出让9块土地，除葛塘板块的3幅地块之外，其他的地块都集中于青奥以及江北中央商务区板块，之前十分火热的南工大板块，开始降温，而其东侧的青奥和中央商务区等板块则逐渐成为江北新区新的土拍热点板块。
南工大板块一直是江北的“供货大户”，大批优质房源上市，曾为江北楼市做出了不可磨灭的贡献，然而南工大的短板也是十分明显的：缺乏产业配套，房源供应量太多,整体板块开发已进入尾声,可供开发的地块不足等问题都成为了掣肘，而南工大板块的开发之处就有着“造势”，为江北新区聚拢人气的目的，而事实上南工大板块真的做到了，短短的数年间，江核一举成为和河西、南部新城齐名的南京楼市头部板块，逢人便说“西南北”这个北就是指的就是江北核心区。
在南工大板块的土地出让为区域发展积蓄足够能量之后，江新区区将开发重点再度拉回中央商务区、青奥板块等“正核“区域。可以说江核板块开发模式与大校场板块先开发核心地块、再开发次要地块的开发模式完全相反，遵循的是先开发次要板块达到聚拢人气、提升区域价值的目的，后期再集中精力提升核心板块。
江北核心区近年来的产业落地进入快车道，诸如大健康、金融、科技研发等众多高端产业在这里聚集，形成像扬子江新金融示范区为代表的产业集聚区。更值得一提的是：前不久，江北新区土地推介会上数字金融概念的提出和数字金融集聚区规划打造，更是将核中核板块的产业提高到了一个新的高度，可以说万事俱备只欠东风，此时重心东移，正当其时。
葛塘也是江北新区不容忽视的一个板块，在去年最后一场土拍中，葛塘逆袭，板块内2幅宅地均以触顶最高限价的结果成功拍出！
今年葛塘更是有5家纯新盘入市！其中包括了厦门建发的G24、G25地块，葛塘新城作为直面江北新区的重要枢纽，以产业为支撑，区域内现已入驻企业1000多家，至2025年，将完成千亿规模智能制造产业链布局。牢固的产业基础，高新人才的持续导入及居住需求，葛塘很有可能成为江北又一块极具投资价值的宜居高地。
浦口：城南唱主角 汤泉也有戏
本次浦口区出让5块地，其中2块位于城南中心板块，3块位于汤泉板块，城南中心毋庸多言，罗盘君对之可谓烂熟于心，之前的文章中光是该板块的星河时代地块项目，罗盘君就肉身探盘两次，而城南“三剑客”就更不在话下。
目前该板块的买房门槛明显提高，首付比例都在五成以上，而星河时代则定于近期首开，根据目前板块的态势，门槛自然也不会低，至于新推出的两幅地块又会对整个板块的格局造成什么样的影响呢？这就需要时间来告诉我们答案了。
此外，这一次浦口还推出了汤泉旅游度假区，这个板块此前多以别墅为主，此番出让的地块，容积率同样偏低，最高仅有1.3，看来未来还是以小高层洋房为主，打造位于老山旅游度假区的别墅。
其他板块 新概念提出 龙袍也“出道”
传统远郊县高淳、溧水此次依然中规中矩，反倒是六合给了一个不小的惊喜，六合又推出了一个全新板块——龙袍新城！
作为十四五规划里新市镇龙袍新城的第一块地，此块地毛坯限价19800元/㎡，这价格相比较而言着实不低了，未来等仙新路过江通道通车，该板块有望与栖霞山板块以及新港尧化门板块实现跨江联动。
除了地块上市，龙袍新城又传来好消息：就在昨天，南师附中六合分校落户龙袍新城！南京师范大学附属中学、龙袍新城开发建设指挥部、区教育局三方合作办学签约仪式举行。
《2021年度全市重点支持六合区、高淳区加快高质量发展任务分解计划》中明确提出“支持南师附中优质资源向六合辐射，与六合区合作办学，开展设立‘南师附中六合分校’前期工作”。本次百年名校与江畔新城的携手合作，正是全面贯彻南京市委市政府支持六合高质量发展文件精神的重大举措。
教育配套已经尘埃落定，那么商业、医疗、交通等配套还会远吗？
龙袍新城的开发已迈出了第一步，接下来它又会怎么走呢？
真的很让人期待啊！
四、土拍新规透视：门槛加高，玩家表少，南工大模式或将大行其道
本次土拍是史诗级的土地盛宴，然而想要出席并分得一杯羹，却绝非易事。如下两个拍卖要求值得关注：
拍前不得设立“马甲”：“在本批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅地块”。
拍后也难“高周转“：“当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。”
在南京此次地块信息和拍卖细则发布，是在很多城市的“经验教训”基础上确立的。
据《财新》消息，4月9日，西安首幅摇号地块结果出炉，58家企业名单向社会公示，有24家隶属于中海地产，20家隶属于华润置地。在其余14家中，代表正荣和万科的企业各有3家和2家。另有中国铁建等9家房企各派出1家子公司参与竞拍。
派出多家子公司参与竞拍可以提高摇号中签率。而该宗地块的出让公告并未禁止这一做法。这58家企业如果都报名参与摇号，则最终花落中海地产的概率将达到41.4%，华润置地夺标的概率为34.5%。
《财新》报道认为，中海地产和华润置地重金押注前述摇号地块，折射出集中供地制度下，大型央企和国企的资金调配实力不容小觑。而据《经济观察报》3月29日报道，某央企上海区域投拓经理称，为应对上海首轮集中供地，该集团筹集了资金1300亿元，数额“大约可以覆盖20幅宅地”。
“不得设立马甲“的南京土拍规定，应与西安的此次事件所造成的影响有关。而对开发商而言，在这样的政策背景下想要拿到心仪土地，一方面是做好测算、精准出手，把有限的子弹打到精确的地块之上。选择好地块每块不放过，摇好摇满。另一方面，也可能选择改变策略，与“友商”合作，确立未来的合作开发之路，也将是一个选择。
而“达到最高限价则必须完成50%住宅投资额方可预售”则是另一种政策压制，破解之道在于“空间与时间“两种。时间上，拉开开发周期，缓慢实现投资额要求；空间上，加大投资密度，短时间内多楼栋快速开发快速推出。无论是时间还是空间突破，考验的都是开发商的资金实力，这意味着能够参与游戏的开发商已经不多，中小开发商小幅开发、快速周转的模式受到挑战，土拍越来越成为“少数大佬的游戏“。
玩家变少、规划变严，少数玩家选择合纵连横，分批拿地、合作开发、降本提效、皆大欢喜，将是更理性的选择。这样的故事，在江北核心区的南工大板块，曾经发生、正在发生。
（来源：我苏网）
