老旧小区整治，既与民生福祉密切相连，也与城市建设发展相辅相成。随着复工复产的有序推进，徐州市老旧小区综合整治工作也正式启动。
今年徐州计划整治82个老旧小区（宿舍楼），涉及建筑面积280.68万平方米、房屋1105栋、居民36319户，预计投资84680万元。（具体小区名单点击这里）
在这一轮老旧小区综合整治中，主管部门在居民参与感、获得感和认同感等方面，下了更大的功夫。以达到实现共建、共享，既使老旧小区整治真正传递出民生情怀，同时又能扩大综合整治的社会效益目的。
△铜沛警苑车棚基础建设施工中
充分尊重民意，要让90%以上居民发声
永安街道吴庄社区在2019年的时候，就列入了老旧小区综合治理名单。为了能让小区整治更加符合民需，当时小区成立了包括社区工作人员、小区原建设单位、新进驻的物业公司和小区业主代表在内的四方联合工作小组，对需要整改的地方提了很多意见。四方小组成立后，工作有了很大的进展，在平整了小区道路、疏通了下水道等硬件工程之后，经过缜密规划，集中多方意见，划定停车位，保障了有车户一家有一个车位的基本需求，家有第二辆车的则适当增加停车费用。这样，居民心里满意了，小区整治既有了面子，又有了里子。
吴庄社区整治之所以能够成功，与尊重民意密不可分。而《2020年徐州市城镇老旧小区综合整治工作方案》（以下简称《方案》）中，倾听民声、尊重民意，则成为重要工作要求之一。
“整治要充分尊重民意，各地应结合实际，召开居民议事会、听证会等形式，问需于民……在确定整治项目前广泛征求老旧小区居民的意愿，征求居民意见的覆盖率原则上应达到90%以上，力求让居民认可、让居民满意。”
据徐州市住建局老旧小区整治办肖雷介绍，老旧小区整治如果只是由政府一手包办，后期难免留下一些遗憾，久而久之会积重难返。“因此我们这一次提出征求居民意见的覆盖率原则上应达到90%以上，将群众引入共建、共享机制，搭建老旧小区整治沟通议事平台，鼓励街道、社区、居民、物业、业主代表、热心居民参与到老旧小区整治工作中去。”
今年4月，铁路二宿舍老小区改造协商民主议事会，在大坝头社区召开。居民代表拿出了一张写了18条小区改造意愿纸，交给了黄楼街道办事处相关处室及鼓楼区房产服务中心。这18条意愿包括小区路面硬化、部分楼栋院墙不稳外渗污水、污水管断裂、楼面飞线入地等，甚至还有提升改造项目，如安装电动车充电桩、安装人脸识别门禁等。最终经过核查，其中17条全部纳入小区整治范围中去。铁路二宿舍小区很多业主，在得知消息后，十分欣喜，一方面，他们所居住的小区，今后就会有个大变样，另一方面，他们的意见也得到了充分尊重。
△铜沛警苑楼体外墙第一遍防水腻子已完成
严格法律法规，违章建设不拆除不整治
在今年老旧小区整治工作中，除了要遵循“让90%以上居民发声”的原则外，还新提出了“两不原则”，即违章建筑不拆除不施工，物业管理单位不落实不施工。
“违章建设不拆除不整治”。今年5月中旬以来，铜沛办事处城管科对铜沛警苑里存量违建进行集中拆除。铜沛警苑是上世纪70、80年代建立的小区，缺乏严格管理措施，小区私搭私建现象十分普遍。尤其一楼住户，往往借着两个单元突出的墙面搭设顶棚，圈来了一两个平方的杂物间。不仅影响小区整体环境，因为这一间间杂物间，还导致该小区楼顶污水雨管没法装。拆还是不拆，不只是铜沛警苑会遇到的问题，事实上是整个老旧小区在整治工作中共同面临的难题。如果不拆违建，绕过改造，老旧小区整治进程会“顺”很多，但是相应的，很多整治措施落实不下去，浮于表面，形成治标不治本的结果。
这样的教训屡见不鲜。不少城市至今还遗留着这样的“出新”工程：小区从外面看，油刷的墙漆光鲜好看，然而走进小区，飞线缠绕，乱搭乱建，破乱不堪。“整治老旧小区，既要治标也要治本。可以说‘违章建设不拆除不整治’这条原则是对既往经验的总结，同时也是我们去外地学习先进做法的收获。”肖雷说。
然而原则好定立，如何有效执行却是件难事。不说别的，单为劝说铜沛警苑的居民拆除私搭杂物间，鼓楼区房产服务中心工程科科长吴为强以及辖区办事处的工作人员，就磨破了嘴皮子。“讲政策、讲好处，平均每一家上门做工作都要在五六次以上。”吴为强告诉记者。最终这些违建是如何让老百姓心平气顺地拆除的呢？吴为强说：“归根结底，还是我们之前民意调查底子打的好，违建不拆除，不能装排污雨管，而这关系到大多数居民利益。所以很多时候，有些居民也会帮我们做工作。”有了绝大多数住户的支持，5月19日，铜沛警苑违建拆除完毕，为小区接下来的整治工作打下坚实基础。
△改造后的苏电公寓
另一方面，对于拆除违建的居民来说，他们不仅不吃亏，从长远来说，反而是老旧小区整治利益的获得者。肖雷介绍说，今年投入8个亿对82个老旧小区整治，改造标准也从最早之前每平方米不到100元，提高到现在300多元。如果按照这个标准计算，有一套面积在100平方米老旧小区的房子，在整治伊始就相当于收到政府发的3万元“红包”。而等小区整治结束，环境变好，配套升级后，这些房子自然在二手房市场更有竞争力了，“红包”变得更大了。
例如，2019年整治完成的苏电公寓，就成功通过省级宜居示范居住区创建，如今其二手房均价明显高于未整治之前。据附近房产中介介绍，该小区每套房子增值都在20万元左右。
△改造后的苏电公寓
落实长效管理，物管单位不落实不施工
老小区整治绝非一锤子买卖，而要保持整治效果，最后都要落脚于长效管理的层面上。
“老旧小区受限因素很多，比如有的可能就是座单栋楼宇。对这样的单栋楼宇，一般物业公司考虑到成本收益问题，不会入住。再比如，很多老旧小区属于开放状态，居民对物业公司有抵制情绪。这种情况下怎么办？因此在此次老旧小区整治中，实行‘物业管理单位不落实不施工’，以落实小区整治长效管理的原则。”肖雷说。
同时，他还特别强调，物业管理单位不应仅理解为物业公司管理，还应包括小区自治、社区托管等多元物业管理模式。为此，市住建局老旧小区整治办将该项工作前移，在整治方案确立的一开始，就要征求居民是否同意引进物业公司、是否同意缴纳物业费等意见。在目前鼓楼区整治开工的老旧小区中，沈场警苑确立为自管小区，而仅有1栋楼的北王场电厂小区，则会综合居民等意见，然后再确定到底是由社区托管，还是由王场新村物业公司代为管理。
此外，老旧小区整治完成后，政府依旧会给予一定优惠补助政策。根据《方案》规定，“对整治后的鼓楼区、云龙区、泉山区老旧小区三年内实行政府补贴，市住建局牵头考核达标后，由市、区两级财政给予每个小区每年补贴4万元。其他县（市）区可自行制订和实施政府补贴政策。推动老旧小区改造单元、物业管理单元和社会治理网格单元的‘三网融合’。要通过老旧小区改造，实现小区可封闭管理，实现物业管理服务全覆盖，并推动与基层社会治理网格单元深度融合，使物业成为社区治理的重要力量。”
最终，通过各方共建共享合力，真正将老旧小区整治工作与建立长效管理机制同步推进。
