我苏特报专稿 记者/曹勇 编辑/程梦青
最近一两个月以来，南京多个楼盘被曝出将“商业/办公”用房当做“公寓”卖，导致不少业主投诉维权。媒体公开报道的就有：中骏六号街区、花样年·喜年中心、明发悦庭、紫金嘉悦、绿地理想城、江北星悦天地广场等多个项目。昨天，我苏特报也关注了南京“六合欢乐广场”涉嫌虚假宣传，违规将办公楼改为精装挑高公寓的投诉（新闻链接>>）。
8月22日，多位南京万达茂的业主向我苏特报反映，他们在万达茂买的房子，也出现了类似的情况。为何“商改住”密集“爆雷”被投诉？是否存在监管“失明”？业主艰难维权，出路在何方？
仙林湖万达茂的网络宣传图
公寓？公馆？办公？业主买的到底是啥？
今年6月，张女士全款购买了南京万达茂21幢的所谓“公寓”，46平，总价60多万。当时销售人员向她介绍，房子是酒店式公寓，她在现场看到的样板间也是公寓形态，有水有电，有厨房，有卫生间。然而，最近他们看到网上“商改住”密集“爆雷”的消息后发现，自己买的所谓“酒店式公寓”，竟然也是“办公”性质的。
业主提供的样板间图片
我苏特报记者从“南京网上房地产”网站查询看到，南京万达茂21幢的“商品房预售许可证”上，房屋用途性质明确写的是“办公”。此外，万达茂的A-25幢、A-20幢也都是“办公”性质。
图片来源：“南京网上房地产”网站
早在2017年3月，南京市规划局等多部门就联合发布文件，严禁“商办楼改住宅”，同时要求开发商在销售商业办公类非住宅建筑时，要明示房屋的规划用途。那么，万达茂的销售人员当时又是怎么操作的呢？
现场签的是“空白”合同，合同至今没给购房者
张女士介绍，当时签合同时，销售人员给她的是“空白”合同。销售人员直接翻到要签名的地方，签完赶紧就收走了，说要到房管部门备案。然而，张女士到现在都没有拿到合同。
“空白”合同为“商改住”销售惯用操作
业主为何就敢签“空白”合同呢？我苏特报记者通过媒体报道看到，类似操作手法曾在南京多个楼盘出现：比如六合欢乐广场、鼓楼区花样年·喜年中心、浦口区的明发悦庭项目等。相关业主也都表示，买房签合同时，销售人员先拿来了一份空白合同，上面没写公寓，也没写办公，等签完字后销售人员就说要拿去备案，把合同收走。然后等合同再次到业主手里，他们才发现原先空白处的商品房规划用途为“办公”。
六合欢乐广场业主给媒体提供的合同
市场监管局？规划局？房管局？究竟谁来管？
对于如此销售乱象，究竟谁来管？张女士表示，他们目前有上百名业主在联名维权，要求万达茂退房，“我们去跟开发商沟通了，开发商态度也不是很好，拒不见面，也不处理。”张女士说，他们也向仙林管委会以及市场监管部门反映了，但没有结果。
我苏特报记者致电万达茂售楼处想求证此事，一位值班工作人员表示，“我们这边置业顾问都有统一培训的，跟客户都会讲到是商办类产品，卖的是临湖酒店公馆。”当记者问到21幢的情况，他表示不太清楚：“我们前期是有公寓在卖，我们现在也是有商办类产品在卖，具体你说的哪一户我不太了解。”
对此，南京市栖霞区市场监管局西岗分局秦局长回应表示，针对万达茂的相关投诉，他们已经约谈开发商进行了了解。对于购房者没有拿到合同的问题，万达茂方面给市场监管部门的反馈是，合同要去房管部门备案，备案过后会给购房者。而对于“办公”性质的房子装修成公寓卖给消费者，是否存在虚假宣传或欺诈的问题，他表示，目前市场监管部门还在搜集证据。“目前我们搜集到的万达茂厅堂售楼场所的证据，宣传彩页上倒是没有‘公寓’字样，写的是‘公馆’。但是公寓和公馆是个什么关系，如何界定，我们还要向上一级反映。”
万达茂售楼处打出的“公馆”字样
万达茂在网上的介绍都称20、21号楼为公寓/业主供图
实际上，根据投诉人提供的万达茂之前在网上发布的宣传文章，都写着20、21号楼为公寓。秦局长表示，希望购房者积极提供更多证据，市场监管部门搜集证据之后，将甄别认定是否存在虚假宣传。
那么，规划部门又怎么说呢？南京市规划和自然资源局栖霞分局监管二科李科长介绍，规划审批是整个建设过程的中间环节，他们只能在购房者前来咨询时，告知购房者房屋的规划性质。“按道理来讲，他如果真的是把办公改成了公寓性质的话，这个应该是住建、房产部门牵头。”
由于张女士等业主还没有拿到房子，实际交付标准是什么样的，目前还不得而知。法律界人士指出，商品房应严格按照规划建设、销售，不得擅自更改用途。如果开发商将办公用房包装成公寓对外出售，就涉嫌虚假宣传，作为业主完全可以与开发商解除合同，并要求其赔偿相应的损失。
这类纠纷为什么会在今年集中爆发？
针对今年以来“商改住”纠纷集中爆发的情况，南京工业大学地产专家吴翔华此前在接受媒体采访时介绍，在2017年之前，南京市主管部门对于“商改住”的管理还不是很严格，因此，不少开发商都将商业办公用地上的房屋改建成公寓样式对外销售，一些“商改住”楼盘甚至还能申请到民用水电。
然而，大批“商改住”项目扰乱了城市规划管理，扰乱了市场。为此，南京市在2017年出台了《加强商业办公等非住宅类建筑项目管理》的通知，收紧政策，明确规定不得“商改住”。不过，部分开发商为了去库存、快速资金回笼，利用住宅市场供不应求、买房人购房心切的情况，还在故伎重演。“部分开发商想把2017年之后的项目，也参照2017年之前的项目来操作。”吴翔华介绍说。
南京市政府已经开始出手整治了？
据了解，针对此类情况，南京已经开始出手整治。7月12日，南京市住房保障和房产局、规划和自然资源局、城乡建设委员会等六部门联合下发“关于印发《商业办公项目违规拆改专项排查工作方案》的通知”，要求从7月份起，在南京全市范围内开展为期一个月的商业办公项目违规拆改专项排查工作，梳理全市范围内2016年1月1日后取得规划许可证的商业办公项目。排查重点包括延期交付、虚假宣传、违规拆改、水电设置违规及违规开通燃气等。
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