2019年宿城将实施17个地块、
134万多平方米棚改房屋征收!
目前,棚户区改造工作正如火如荼地进行!
房屋征收补偿标准有哪些?
征收范围如何确定?补偿方式有哪些?
……
你都知道吗?
▽▽▽
制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》目的是什么?
一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益,把公共利益同被征收人个人利益统一起来。
二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施,保护被征收群众的利益,使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。
三是通过完善征收程序,加大公众参与,规定禁止建设单位参与搬迁,加强和改进群众工作,维护征收当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围是什么?
《条例》规定,为了“公共利益”的需要,对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的,适用本条例。
“公共利益”的范围如何界定?
《条例》采用列举式从六方面明确了“公共利益”,即:
1、国防和外交的需要;
2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》和《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则》是什么时候发布施行的?
自2013年6月28日起发布施行。
谁负责宿迁市市区国有土地上房屋征收工作的监督管理?
市住房和城乡建设局是市政府的房屋征收部门,对全市国有土地上房屋征收与补偿工作实施监督管理。市国有土地上房屋征收办公室是市房屋征收部门的的日常工作机构,负责拟订市区房屋征收与补偿的有关政策,指导全市国有土地上房屋征收与补偿工作,对国有土地上房屋征收项目进行考核评价。
市区国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁?
根据《关于进一步规范国有土地上房屋征收工作的意见》规定:市住房城乡建设局为市政府确定的房屋征收部门,具体负责指导、检查、考核全市国有土地上房屋征收与补偿工作,组织实施宿迁经济技术开发区、市湖滨新区、市洋河新区内的国有土地上房屋征收与补偿工作。市住房城乡建设局委托市国有土地上房屋征收办公室负责全市国有土地上房屋征收行业管理工作,具体负责全市房屋征收实施单位、评估单位、拆除单位的资质备案和信用管理工作。
各县区政府确定的房屋征收部门,负责组织实施各自辖区内的国有土地上房屋征收与补偿工作。各县区房屋征收部门和宿迁经济技术开发区、市湖滨新区、市洋河新区房屋征收管理机构具体负责各自辖区内国有土地上房屋征收项目的日常管理,对征收中介机构及其工作人员执业行为实行监督管理,定期考评中介机构工作质效。
房屋征收部门在房屋征收与补偿工作中处于何种地位,应具体履行哪些职责?
《条例》第四条第二款规定:“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”。根据《条例》规定,房屋征收部门应履行以下职责:
1、委托房屋征收实施单位并负责监督;
2、拟定征收补偿方案并报市、县级人民政府决定;
3、做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作;
4、对征收的房屋情况组织调查登记并公布;
5、书面通知有关部门暂停办理相关手续;
6、与被征收人订立补偿协议;
7、支付搬迁费、临时安置费或者提供周转用房;
8、报请市、县级人民政府作出补偿决定;
9、建立房屋征收补偿档案;
10、不履行法定职责依法承担法律责任。
市、县级人民政府应该履行哪些职责?
根据《条例》规定,市、县级人民政府主要应当履行以下职责:
1、制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励;
2、提请人大将保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划;
3、组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理;
4、组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见;
5、对征收工作进行风险评估,涉及被征收人数量较多的还应当召开政府常务会讨论决定;
6、作出房屋征收决定并及时公告;
7、特殊情况下作出补偿决定并公告;
8、申请法院强制执行。
被征收人依法享有哪些权利?
根据《条例》规定,被征收人的权利可概括为三个方面:
1、获得公平合理补偿的权利;
2、知情和参与的权利;
3、监督与救济的权利。
国有土地上房屋征收评估工作有哪些明确规定?
1、明确对被征收房屋价值的补偿,按照不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。评估中应当结合被征收房屋实际状况考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积和配套、环境等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题。
2、明确房屋征收评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。
3、规定房屋征收评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为,规定了严格的法律责任。
4、规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
被征收房屋的评估时点如何确定?
根据《条例》和住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定,被征收房屋评估的时点就是房屋征收决定公告之日。
征收补偿能否达到“拆一补一”?
《条例》所规定的市场化补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,其本意是相当于被征收房屋类似的二手房市场交易价格,而不是完全等同同地段在售新商品房的价格。考虑到新建商品房的配套、结构、成新等评估考虑因素往往和被征收房屋(特别是建设年限较长的民房)存在较大差异,因此市场化评估最终反映的结果往往和周边新建商品房价格有所不同。但市政府为了保障被征收人的居住条件和生活水平不降低,已经规划在市区多处危旧片区改造地段建设安置房,用于被征收人就地就近安置,并且安置价格原则上不高于同地段征收项目补偿均价,这就实现了广大被征收人所讲的“拆一补一”。
市区征收无房产证的房屋如何补偿?
对征收无合法登记手续房屋是否补偿问题,一直以来都存在补与不补的争议。一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建,以期获得更多补偿的现象。有关专家认为,在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋,如果给予补偿,于法于理不合,对纳税人和其他守法的被征收人不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的,应当先由有关部门进行认定、处理。《条例》第十六条规定:“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。第二十四条又规定:“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿”。目前,市区范围内普遍把2003年航拍图上标明的未登记房屋参照合法建筑进行评估补偿,2003年航拍图上未标明的未登记房屋不予补偿。
如何保证征收补偿工作公开、公平、公正?
《条例》第十五条规定:“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。第二十九条规定:“房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果”。
被征收人除了房屋补偿款外,还可以得到哪些补偿?
根据《条例》第十七条的规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
1.被征收房屋价值的补偿(房屋和装潢及所占用土地价值);
2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿(非住宅房屋因征收造成停产停业的,和住宅房屋临时安置补助费不重复)。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
征收租赁房屋对租赁人如何补偿?
(一)对于政府直管或单位自管租赁公房补偿款分配问题。根据政策规定,结合历史经验和操作惯例,对政府直管公房的住宅房屋,如被征收人选择货币补偿且房屋承租人意见一致的,一般情况下,被征收房屋的重置价格结合成新部分的评估金额和签约奖支付给被征收人,其余部分支付给房屋承租人。在租赁合同中有专门约定的从其约定。
(二)对于私有租赁房屋补偿款分配问题的意见
近期,关于私有租赁房屋补偿款分配问题咨询投诉较多,为妥善解决这一问题,统一处理意见:
(1)房屋装饰装璜补偿,按“谁出资,补偿谁”原则,据实补偿给房屋装璜出资人;
(2)停产停业损失补助,按房屋实际营业情况,将补助发给实际营业人;
(3)搬迁补助费和搬迁奖励,按“谁负责搬家腾空房屋”就补助、奖励谁的原则发放。如房屋租赁合同中对上述补偿有专门约定的,从其约定。
市区国有土地上房屋征收补偿最低标准是多少?有什么认定要求?
被征收人为经济困难家庭且仅有被征收的一处住房,其获得的货币补偿总额(不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励)低于征收补偿最低标准的,房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。征收补偿最低标准为10万元/户。如是分户、析产的,尚应满足其分户、析产手续生效之日距房屋征收决定公告发布之日满两年以上。
征收范围如何确定?
征收范围是指房屋征收部门根据征收项目用地规划红线图确定的房屋征收区块范围。房屋征收可以根据项目规模分期实施,每期征收范围由政府组织相关部门会办确定。
征收范围确定后,征收范围内的单位和个人不得进行哪些活动?
房屋征收范围确定后,不得在征收范围内实施以下不当增加补偿费用的行为:
1.新建、改建、扩建或装修房屋;
2.改变房屋和土地性质用途;
3.房屋析产、典当、赠予、买卖、租赁或抵押;
4.户口迁入或分户;
5.房产公证;
6.新办工商营业执照、税务登记证;
7.企业转制、出售、租赁、承包、兼并;
8.其他不当增加补偿费用的行为。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土资源、规划、城管(行政执法)、公安、司法行政、工商、税务、水务、社会保障、供电、电信、广电、广网等部门暂停办理征收范围内相关手续。违反规定办理相关手续的,由市、区政府责令撤销;情节严重的,按相关规定追究相关责任人的责任。因以上变更带来补偿金额增加的部分,补偿时不予认可;已取得不当收益的,依法追回,情节严重的,按照相关法律法规追究责任。
房屋征收补偿方式有哪些?
房屋征收补偿的方式可以实行货币补偿,也可实行房屋产权调换。
什么是货币补偿?
货币补偿是指在征收补偿中,征收当事人经协商,被征收人放弃房屋产权,由征收部门按市场评估价格对被征收房屋的所有权人以货币形式给予补偿的行为。
如何确定被征收房屋的货币补偿金额?
货币补偿金额应当根据被征收房屋的房地产市场评估单价和被征收房屋的合法建筑面积确定。对大于房屋合法建筑面积的合法土地使用面积也应进行评估,并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定,应当综合考虑被征收房屋所在区位、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。
什么是房屋产权调换?
房屋产权调换是指征收部门用政府建造或购买的房屋产权与被征收房屋进行产权调换,并按被征收房屋的评估价和调换房屋的评估价进行差价结算的行为。产权调换房屋的价值,由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定。产权调换房屋为经济适用住房或政府其他种类定销商品房的,其价格按政府或物价部门有关文件执行,不再另行评估。
因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当根据改建地段规划提供改建地段或者就近地段的房屋。因旧城区改建征收非住宅房屋,被征收人要求在改建地段进行产权调换的,如改建地段不具备产权调换条件,房屋征收部门可在其他地段提供调换房源;如确因客观条件限制无法提供产权调换房源,则实行货币补偿。
如何结算产权调换房屋的差价?
产权调换房屋的评估价低于被征收房屋评估价的,由征收部门向被征收人支付差价。产权调换房屋的评估价高于被征收房屋评估价的,由被征收人向征收部门支付差价。
被征收房屋的建筑面积以什么为准?
被征收房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证及2003年航拍图的记载为准。如被征收房屋尚未领取产权证件但有《建设工程规划许可证》的,在该许可证核准的范围内,据实确定该房屋的建筑面积。阁楼净空高度在2.2米(含)以上的部分计入建筑面积。
如何界定被征收人仅有一处住宅?
仅有一处住宅是指具有本市常住户口,在本市范围内被征收人除被征收房屋外没有他处住宅、且实际居住。
征收产权不明或产权人下落不明的房屋如何补偿?
被征收房屋有下列情形的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内公告3天。1、产权不明;产权人下落不明;产权人死亡,无继承人继承,或继承人不明确;法律、法规规定的其他情形。经项目所在地社区居委会证明,被征收房屋产权人长期居住在市外的,房屋征收部门或其委托的征收实施单位告知其代理人或房屋代管人代为征求意见。在征收补偿方案确定的签约期限内,被征收房屋产权人不作答复,或无法告知产权人的,房屋征收部门可在公证机构办理证据保全后先行征收。房屋补偿费及有关资料由房屋征收部门办理提存公证。
对征收非住宅造成停产、停业的,应当如何补偿?
征收非住宅房屋造成停产、停业的,根据实际生产、经营状况,给予不超过货币补偿评估总金额5%的停产或停业补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑能给予补偿吗?
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑能给予补偿吗?
拆除未超过批准期限的临时建筑,征收部门按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。
对积极配合征收的被征收人有何奖励措施?
对在房屋征收补偿方案确定的期限内签订房屋征收与补偿协议并完成房屋移交搬迁的被征收人,房屋征收部门根据不同阶段进展情况给予签约和搬迁奖励。
被征收人在分户评估结果公示后15天(含)以内签订协议的,给予不超过补偿总额7%的签约奖励;在分户评估结果公示后第16天(含)以后、第30天(含)以内签订协议的,给予不超过补偿总额4%的签约奖励;在分户评估结果公示后第31天(含)以后、第40天(含)以内签订协议的,给予不超过补偿总额2%的签约奖励;分户评估结果公示后第41天(含)以后签订协议的,不再给予签约奖励。
被征收人签订协议并在前款规定的当期签约奖励时限到期后7日以内完成房屋移交搬迁的,给予180元/平方米的搬迁奖励,搬迁奖励金额不足10000元的按照10000元计算。被征收人签订协议并在当期签约奖励时限到期后第8天以后完成房屋移交搬迁的,根据具体时间情况下浮奖励标准直至取消奖励,具体规定在征收补偿方案中确定。计算面积时应按被征收房屋的合法建筑面积计算。
根据征收项目规模不同,奖励标准和奖励期限可在征收补偿方案中适当细化调整。
房屋征收评估的价值标准是什么?
房屋征收评估的价值标准是被征收房屋的房地产公开市场价值,房屋征收评估不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋征收评估的方法有哪些?
征收评估的方法主要有:市场比较法、收益法、成本法等。
房屋征收估价应坚持什么原则?
房屋征收评估应坚持独立、客观、公正的原则。任何组织或者个人不得非法干预征收估价活动和估价结果。
什么样的房地产评估机构可以从事征收评估?
征收评估,应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构进行。市房屋征收部门每年向社会公布征收评估机构的名录,供被征收人选择。
征收评估机构是如何选定的?
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;被征收人在规定时间内协商不成的,房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等方式确定。纳入市或区年度征收计划的征收项目在暂停办理征收范围内有关手续的书面通知发布后,可以组织开展评估机构选择工作。被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。
房屋征收评估人员应当具备何种证件?
房屋征收评估人员应当经过有关征收法规、政策和征收评估业务的培训、考核,取得《征收评估上岗证》。房屋征收评估人员应当在征收现场向被征收人出示《征收评估上岗证》,做好评估咨询、解释工作;未出示《征收评估上岗证》的,被征收人有权拒绝配合评估。
被征收人拒绝入户的房屋如何评估?
因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘的,应当由两名(含)以上无利害关系的第三人见证并在查勘记录上载明情况,由评估机构根据征收调查公布数据进行评估并在评估报告中作出说明。
被征收人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由两名(含)以上无利害关系的第三人见证并在查勘记录上载明情况,由评估机构根据实地查勘记录数据进行评估并在评估报告中作出说明。
被征收房屋未被允许入室实地查勘的,房屋征收价值评估结果中的被征收房屋室内装饰装修价值按照该项目其他被征收房屋室内装饰装修价值的算术平均值计算,有关情况应在评估报告中作出说明。在评估报告作出后被征收房屋可以实地查勘的,如据实评估金额小于评估报告金额的,以据实评估为准。
被征收人不积极配合评估活动是否承担相应责任?
被征收人有义务向评估机构如实提供征收评估所必需的资料,协助评估机构进行实地查勘。如果被征收人不按要求履行义务、不向评估机构如实提供有关资料,如房屋所有权证、土地使用证等,或者不协助评估机构进行实地查勘而造成评估失实或者其他后果的,应当承担相应责任。
住宅房屋用于经营的如何评估?
房屋性质认定以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的,以房屋登记档案为准;房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的,以建设工程规划许可证记录的用途为准;已经改变用途的,以规划行政主管部门的批准文件为准。
1. 对沿街的“住改非”底层房屋(附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋,因城市规划建设造成道路增减的,由房屋征收部门定期调整公布),应当根据被征收人实际持续经营年限、持续纳税情况和执行城市规划管理要求等相关规定情况,参照营业用房进行评估。
被征收人于2010年7月1日前将住宅房屋改变为营业用房,依规定认定后,根据其持续年审合格的工商营业执照、完税凭证,对其实际用于经营的合法建筑面积参照营业用房进行评估后,按照以下规定给予补偿:
(1)2003年1月1日前“住改非”的,按照不超过营业用房评估结果的70%补偿。
(2)2003年1月1日后、2010年7月1日前“住改非”的,按照不超过营业用房评估结果的50%补偿。
(3)2010年7月1日后“住改非”的,不得参照营业用房进行评估补偿。
2010年7月1日后被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的,征收时按照住宅评估,不给予停产停业损失补偿。
市、区工商、税务部门应当做好协助工作,根据征收部门申请,及时提供征收范围内营业房屋的营业年限和纳税情况证明。
2. 对非沿街的“住改非”房屋,其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确定,具体标准参见附件5。
3.对沿街的“住改非”非底层房屋,增加补偿的具体办法同非沿街的“住改非”房屋。
4.利用厂房、办公用房等非住宅非营业用房通过改造成为经营性房屋,被征收人取得营业执照并依法经营、依法纳税的,可以参照“住改非”有关规定进行评估。
宿迁市改善农民群众住房条件工作纪律规定
