承重墙出现裂缝、阳台漏水、地基不均匀沉降……
购房者以不菲的价格购买住房后，有时却难免被各种质量问题困扰，即便在保修期内，找到开发商维修不一定能顺利解决。近日，镇江市住建局出台了《关于推行镇江市住宅工程质量潜在缺陷保险试点的实施意见（试行）》，有望解决这一问题，切实维护住宅所有权人的合法权益。
意见明确
资料图 / 宋建设 摄
住宅工程质量潜在缺陷保险
是指由住宅工程的建设单位投保、保险公司根据保险合同约定，对在保险责任期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行修复赔偿义务的保险。
工程质量潜在缺陷
是指因设计、材料和施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。
“住宅工程质量潜在缺陷保险”的
适用范围包括：
保障性住宅工程
商品住宅工程
资料图 / 王呈 摄
商品住宅工程按照自愿原则投保，保障性住宅工程则应当将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。
住宅工程质量潜在缺陷保险的
基本承保范围
资料图 / 石小刚 于汇文 摄
住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围包括整体或局部倒塌，地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降，主体或承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂，阳台、雨棚、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂，保险期限为十年。
资料图 / 张驰川 摄
“围护结构的保温工程、屋面及地下室防水工程、有防水要求的卫生间、房间和门窗、外墙面防渗漏处理工程损坏”也在住宅工程质量潜在缺陷保险的承包范围之内，保险期限为五年。
保险期限可从该工程质量潜在缺陷保险承保的建筑竣工备案两年后开始起算。建设工程在建筑竣工备案后两年内出现质量缺陷的，由施工承包单位负责维修。
资料图 / 宋建设 章晓斌 摄
此外，如果建设单位提出需求，保险公司可以对部分项目以附加险的方式提供保险服务，具体包括墙面、顶层抹灰层工程，电器管线、给排水管道、设备安装，装修工程（包括全装修），供热与供冷系统工程等，这些项目的保险期限为两年。保险期限从承保建筑竣工备案两年后开始起算。
资料图 / 宋建设 摄
同时，《实施意见》还鼓励施工单位投保建设工程施工责任险等。施工单位投保建设工程施工责任险，并且保险责任涵盖竣工验收备案后两年保修义务的，建设单位不再预留施工单位的建设工程质量保证金。
《实施意见》还要求保险公司应当编制《住宅工程质量保险告知书》，其中应列明保险责任、范围、期限及理赔申请流程。在业主办理入户手续时，建设单位应当将《住宅工程质量保险告知书》，随同《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》一起送交业主，并建立统一便捷的理赔流程和理赔标准，24小时受理报案申请，及时组织现场查勘和维修工作。
资料图 / 宋建设 摄
据介绍，目前该项保险试点推行的前期准备工作正在进行中。
意见全文如下
关于推行镇江市住宅工程质量潜在缺陷保险
试点的实施意见（试行）
为贯彻落实《关于推行江苏省住宅工程质量潜在缺陷保险试点的实施意见（试行）》（苏建质安﹝2018﹞67号），推进我市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作，进一步完善住宅工程的风险保障机制，提升住宅工程的质量水平，切实维护住宅所有权人的合法权益，制定本意见。
一、定义
本意见所称住宅工程质量潜在缺陷保险（以下简称“工程质量潜在缺陷保险”），是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险合同约定，对在保险责任期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行修复赔偿义务的保险。
前款住宅工程，包括商品住宅和保障性住宅工程在同一物业管理区域内其他建筑物。 本实施意见所称工程质量潜在缺陷，是指因设计、材料和施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。本实施意见所称被保险人，是指建设单位。 本实施意见所称业主，是指住宅或者其他建设工程所有权人，为保险合同的受益人和索赔权益人。
二、适用范围
本市在保障性住宅工程、商品住宅工程中，推行工程质量潜在缺陷保险。
商品住宅工程按照自愿的原则投保，保障性住宅工程应当将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。
三、基本承保范围和承保期限
住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围和保险期限为：
（一） 整体或局部倒塌；
（二） 地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；
（三）主体或承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；
（四）阳台、雨棚、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂；
（五）围护结构的保温工程、屋面及地下室防水工程、有防水要求的卫生间、房间和门窗、外墙面防渗漏处理工程损坏。
以上第（一）至（四）项保险期限为十年，第（五）项保险期限为五年。
保险期限可从该工程质量潜在缺陷保险承保的建筑竣工备案两年后开始起算。建设工程在建筑竣工备案后两年内出现质量缺陷的，由施工承包单位负责维修。
建设单位提出需求的，保险公司可以对以下项目以附加险的方式提供保险服务：
（一） 墙面、顶层抹灰层工程；
（二） 电器管线、给排水管道、设备安装；
（三） 装修工程（包括全装修）；
（四） 供热与供冷系统工程。
以上（一）至（四）项保险期限为两年。保险期限从该工程质量潜在缺陷保险承保的建筑竣工备案两年后开始起算。
四、承保模式
工程质量潜在缺陷保险的承保采取共保模式。共保牵头的保险公司必须符合下列条件：
（一）保险公司的注册资本金达到50亿；
（二）近三年偿付能力充足率不低于150%；
（三）风险管理能力强、机构健全、承保理赔服务优质；
（四）具有建设工程质量潜在缺陷保险承保经验。
共保应当遵守统一保险条款、统一费率、统一理赔服务、统一信息平台的共保要求。
参加共保的保险公司通过公开招标方式确定。
五、保费费率及保费金额
工程质量潜在缺陷保险的保险费计算基数可为工程的建筑安装总造价。投保建设工程质量缺陷保险的建设单位，应在建设工程概预算组成中，列明该保险费用。
工程质量潜在缺陷保险的具体承保费率，应当根据工程风险程度和参建主体诚信等情况，结合市场状况，在保险合同中具体约定。
保险条款及费率应当经保险监管部门核准，其中住宅工程保险条款还应当向市住房和城乡建设局报告。
六、工程投保
1.投保人应在办理施工许可手续前与保险公司签订住宅工
程质量潜在缺陷保险合同。
2．住宅工程质量潜在缺陷保险合同签订之后，保险公司应当聘请符合资格要求的工程质量安全风险管理机构对保险责任内容实施风险管理。工程参建各方应当提供便利条件，配合开展工作。不得以任何理由妨碍风险管理工作开展。工程质量安全风险管理机构应当根据保险责任内容实施检查，每次检查后及时出具书面检查报告，报告内容包括但不限于检查过程中发现的质量缺陷问题及处理意见和建议。工程完工后，风险管理机构出具完整的最终检查报告，报告内容应当包含检查过程中发现的质量缺陷及相关的整改情况，并给出保险责任内容的风险评价。
检查报告和最终检查报告应当提供给建设单位和保险公司。
建设单位接到检查报告和最终检查报告后，应当责成施工单位及时整改质量缺陷问题。监理单位应当督促施工单位开展质量缺陷整改，施工单位拒不整改或者整改不力的，监理单位应当报
告建设单位。在施工单位完成整改前，监理单位不得同意通过相
关验收。设计、施工单位与风险管理机构就工程质量缺陷的认定发生争议的，可委托双方共同认可的工程质量鉴定机构进行鉴定。
3．鼓励施工单位投保建设工程施工责任险。施工单位投保建设工程施工责任险，并且保险责任涵盖竣工验收备案后两年保修义务的，建设单位不再预留施工单位的建设工程质量保证金。
七、入户告知
保险公司应当编制《住宅工程质量保险告知书》，其中应列明保险责任、范围、期限及理赔申请流程。在业主办理入户手续时，建设单位应当将《住宅工程质量保险告知书》，随同《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》一起送交业主。
八、保险理赔
保险公司应当按照《关于推行江苏省住宅工程质量潜在缺陷保险试点的实施意见（试行）》的要求，建立统一便捷的理赔流程和理赔标准，24小时受理报案申请，及时组织现场查勘和维修工作。
九、其他保险
参与工程勘察、设计、监理、工程质量检测的机构应当投保相关的职业责任保险，完善第三方监督机制，全面降低工程质量风险。
鼓励建设单位投保与住宅工程质量相关的建筑安装工程一切险等保险，优先从提供产品质量保险的供应商处进行采购。
（来源：镇江发布）
